上海昆山樓市爆熱：漲幅已經名列全國第二

乘坐上海11號線地鐵向西，車上經常出現的樓盤廣告，多集中在嘉定和花橋。很多樓盤憑著不限購和價格低的優(yōu)勢，希望更多的購房者在途經嘉定后再坐上幾站地鐵到達花橋——然而這里事實上已經屬于蘇州昆山。此前這里大部分樓盤價格都無法超過1萬元/平方米，但是到了今年，這里的樓市卻出現了增幅。

中國指數研究院統(tǒng)計的全國100個城市房價數據顯示，2016年4月，全國住宅價格環(huán)比上漲的城市個數為71個，較上月增加11個。漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。具體來看，惠州、昆山、中山、廈門、蘇州漲幅超過5%，廊坊、南京、珠海、東莞、武漢漲幅在3%～5%之間。

昆山漲幅已經名列全國第二，而一線城市首次均未進入前五。

房價兇猛

伴隨著“滬九條”和上海高房價的影響，地鐵11號線的生意反而火爆起來：每個周末，來自上海的購房者都希望體驗一下11號線的便捷程度，順便看一看花橋的樓市，這里突然熱鬧了許多。

從地鐵11號線下車向南走幾百米，陳麗（化名）就可以走到自己的房子里面，對于這樣的地鐵上蓋樓盤，她還是比較滿意的。2010年，因為手上有一定的余錢，陳麗和家里人商量了一下就來到花橋購買了“國際華城”的四期樓盤，當時她購買的均價在7500元/平方米，盡管是樓王項目，但是總價也才100萬。對于習慣了上海高房價的陳麗而言，覺得100萬買了一個樓王大戶型還是很劃算的。

“2012年的時候就交房了，然后我們的房子就一直出租。我們買的時候已經知道這里要通地鐵，因此價格算比較高的。買了以后我們房屋的價格并未出現上漲，但是到了今年初，就不停有中介問我是不是要賣房，最新的成交價格已經達到了1.2萬元/平方米。”陳麗告訴《第一財經日報》記者。

陳麗因為房價的上漲非常開心，而昆山的房價在近期也開始領漲全國。

“今年開始明顯比之前忙了不少，以前周末幾乎沒有看房者，但是現在每到周末看房者明顯多了很多，這里可以選擇的樓盤不多了，如果看好要立刻下手。”一出地鐵站，就有中介人士前來給記者推薦。

記者實地走訪發(fā)現，大部分樓盤可售項目都不多，項目銷售人員均表示目前市場比較好，已經出現了供不應求的局面。記者來到“新城郡尚海”樓盤，發(fā)現其周末僅出售十套房源，其均價已經接近1.8萬元/平方米。

“原來整體昆山樓市成交均價8000多元，現在成交均價10000元左右?，F在成交的房源中，大部分都是靠近蘇州的城西，靠近上海的城東區(qū)域，且其他區(qū)域成交也是以改善型住宅為主，所以成交均價上漲較快。”新城郡尚海項目營銷負責人告訴《第一財經日報》記者。

外溢效應

中國指數研究院的一份報告指出，由于深圳、上海調控政策效果顯現，成交量有所回落，其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，因此房價開始上漲。

昆山位于江蘇省東南部，是蘇州市下轄縣級市，昆山地處上海與蘇州之間，北至東北與常熟、太倉兩市相連，東與上海市嘉定、青浦兩區(qū)交界，西與蘇州相城區(qū)、吳中區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)接壤。

這個位置顯得得天獨厚，一邊連著上海，一邊連著蘇州。“在蘇州、上海大漲的影響下，昆山市場2016年初迎來大漲，庫存去化較明顯，庫存去化從2015年初26個月下降到目前15個月，因此房價開始上漲。”上述營銷負責人告訴記者。

“現在昆山和花橋很多項目基本無房可售，花橋處于斷供期，上海的客戶量較之前有所上漲。本輪上漲集中在花橋、城東、張浦以及城西這幾個區(qū)域，這里面主要還是供求關系的影響，昆山一季度供應1.1萬套，成交3.36萬套，嚴重供不應求。主要還是上海的外溢，使環(huán)滬周邊太倉、昆山花橋、千燈、嘉善等片區(qū)受益，尤其在上海推出‘滬9條’之后更加明顯，外溢將是大趨勢，環(huán)上海的大都市場圈效應會出現，長期仍將看好周邊有通路及規(guī)劃利好的片區(qū)。”克而瑞蘇州副總經理韓云霞告訴《第一財經日報》記者。

房企試水

去年12月，蘇州昆山7宗地塊成功出讓，成交總價超52.4億元，成交面積達59.23萬平方米。綠地、象嶼、碧桂園、廣電、新城、世茂、正榮、旭輝等十余家房企參與競價，其中碧桂園、正榮以及旭輝均是首次參與昆山土地競拍。

編號為昆地（2015）掛字第9-2和9-3地塊分別位于花橋經濟開發(fā)區(qū)綠地大道南側和曹浦路東側，土地面積為65122.3平方米和55373.6平方米，均為商住地塊，地面起始價均為7950元/平方米。兩地塊均由象嶼拍得，成交總價分別為8.24億元和7.9億元，最后成交地價分別為12660元/平方米和14270元/平方米，溢價率為59.25%和79.5%。

這個溢價率即使到了一線城市，也是不錯的水平。當日，昆山還誕生了城西板塊地王，編號為昆地（2015）掛字第9-6號地塊位于高新區(qū)林蔭路東側、杜克大道南側，該宗地面積為148668.2平方米，地面起始價為8000元/平方米。最終該地塊被越秀&廣電聯合體拿下，成交總價為22.7億元，折后成交單價15280元/平方米，溢價率91%。

《第一財經日報》記者查閱資料顯示，早在2012年12月11日，越秀地產與廣電地產合作成立的昆山項目公司，以4.96億元的價格成功摘牌昆山市花橋鎮(zhèn)集善路東側、花集路北側地塊（花橋國際商貿城項目），當時為兩家公司首次進入昆山。

在去年的拍賣會上，碧桂園以成交總價4.6億元摘得編號為昆地（2015）掛字第9-4號地塊，位于千燈黃浦江路西側、淞南路北側，地塊面積為153551.4平方米，這是碧桂園第一次進入昆山。

記者在采訪中了解到，越來越多房企注意到昆山也是因為其靠近上海的優(yōu)勢，事實上，在國際的很多大都市，其周邊的城市房地產市場也會被帶動。比如紐約，很多人雖然工作在紐約，但是卻居住在紐約周邊，而這一現象也慢慢開始在中國的一線城市出現，因此昆山市場被眾多房企看好。

投資客漸冷

今年年初，由于上海房價的上漲和“滬九條”的調控，使得很多購房者無法在上海購房，因此昆山成為他們的又一個選擇。而這邊的樓盤也開始打出不限購等宣傳語，希望來吸引更多上海購房者坐車到11號線的終點。

“上海房價那么高，就算有錢還限購，不如在昆山買個大房子。”上述中介人士告訴記者。

“整個花橋來說，基本80%以上成交客戶來自上海，上海的高房價讓客戶更愿意選擇房價相對較低的花橋，且周邊配套成熟，學校、醫(yī)院、娛樂設施齊全，部分醫(yī)院還可使用上海醫(yī)?？?，每天出行有地鐵、公交車。沒有工廠、環(huán)境優(yōu)美、適合居住，是上?？蛻魜泶司幼〉闹匾?。”上述營銷負責人解釋。

相比起這些在上海工作的剛需者，有富足余錢的投資客們之前就已經暗暗在昆山置業(yè)。

家住浦東的韓力（化名）覺得自己購買昆山房子的投資并不算明智，但是好在今年房價有所上漲。“2年前我購買了萬科mixtown，今年6月交房，買的時候價格9000元/平方米，以為地鐵通車會有一波上漲，但是利好早就提前兌現，因此一直不漲。今年幾個月時間總算漲到了1.5萬元/平方米。”韓力告訴《第一財經日報》記者。

雖然如此，韓力依舊不看好昆山的市場，他希望早點將自己的房子出手。他認為這個片區(qū)未來還將有很大的供應，而二手房交易不活躍，因此投資并不是一個好選擇。“我自己根本不會住，長期看花橋自然不錯，但是我的樓盤并不算是地鐵上蓋，未來這里還需要很長時間培育，投資回報并不高。”韓力認為。

克而瑞蘇州副總經理韓云霞告訴《第一財經日報》記者，由于今年的昆山樓市火爆，投資客比例并不是太高，價格上漲過快，與嘉定個別板塊及上海其他遠郊板塊的價差越來越小，投資客投資的欲望正在下降。

拐點何時現

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，昆山商品房成交價格上漲態(tài)勢還會持續(xù)一段較長時間，這和其他城市是有一定區(qū)別的。“別的城市是漲幅到一定高度，自然會收縮，但由于上海限購升級，昆山南和花橋等靠近上海的區(qū)域依然是被看好的。所以后續(xù)這些區(qū)域抑制房價快速上漲的任務依然是比較重的。”嚴躍進告訴《第一財經日報》記者。

根據目前的成交形勢，嚴躍進認為昆山全市的去庫存周期不會超過9個月，而昆山南和花橋等環(huán)上海區(qū)域，去庫存周期或在3個月的水平。“這個水平和蘇州市區(qū)基本上是一致的。”嚴躍進表示。

而另一名房地產研究人士則認為，昆山樓市本輪上漲除了是被上海、蘇州帶動，近期的突然大漲，更是上海推出“滬9條”后的溢出效應，尤其是投資型需求，因此目前昆山樓市處于機會型跑量的階段，并不是戰(zhàn)略布局階段。“下半年隨著上海、蘇州樓市進入調整期，昆山樓市估計也會出現拐點。

而目前昆山受產業(yè)轉型升級的影響，傳統(tǒng)的強勢電子消費產業(yè)西遷之后，新興產業(yè)的規(guī)模尚無法補上這個缺口，加上昆山加工、貿易類產業(yè)較強，“兩頭向外”的產業(yè)結構受國際經濟形勢影響較大，形成了典型的“候鳥經濟”，這也影響到當地的人口流動，從而對樓市產生影響。“即便在樓市全面復蘇的去年，昆山樓市交易也并不算好，前年就更差。”上述房地產研究人士表示。

“昆山樓市最大的問題是，很多人在這購置住房，但工作地點在上海，所以空置率很高。這是后續(xù)社區(qū)培育比較困難的一個地方。”嚴躍進表示。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。