二線(xiàn)城市新晉74個(gè)地王 央企國(guó)企為最大買(mǎi)家

三四線(xiàn)城市庫(kù)存過(guò)大，一線(xiàn)城市土地稀缺，財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商們只得擠到幾個(gè)二線(xiàn)城市搶地，使得2016年有望成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

在面粉普遍比面包貴的時(shí)候，大家比的不再是面粉與面包的價(jià)格，而是過(guò)去的面粉與將來(lái)的面粉價(jià)格。只要不斷拍出新地王，老地王們也會(huì)解套。

今年以來(lái)熱門(mén)城市的新晉地王，央企和國(guó)企是勝出者。

2016年5月18日晚，蘇州市國(guó)土局“緊急”出臺(tái)土地限價(jià)令，對(duì)于網(wǎng)上掛牌出讓的10幅地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

該政策的出臺(tái)背景是蘇州的土地市場(chǎng)過(guò)熱，此前一周，蘇州已經(jīng)撤銷(xiāo)了5幅土地的出讓。5月23日，蘇州吳江9宗地塊開(kāi)拍，其中兩宗地塊在競(jìng)拍時(shí)因超過(guò)最高限價(jià)被中斷。

蘇州此舉在全國(guó)范圍都極其罕見(jiàn)，因?yàn)樯唐贩客恋嘏馁u(mài)的原則是“價(jià)高者得”，政府此舉無(wú)異于告訴買(mǎi)家自己的“底牌”。如何確定中標(biāo)者？從游戲規(guī)則上講，最高地價(jià)如何定是個(gè)難題，定低了引起“搶購(gòu)”，定高了反而會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成誤導(dǎo)。開(kāi)發(fā)商甚至可以用故意叫高價(jià)的方式，讓所有限價(jià)土地都流拍，從而抬高房?jī)r(jià)。

但在一個(gè)地王頻出的年代，蘇州的做法實(shí)屬無(wú)奈。

進(jìn)入2016年以來(lái)，全國(guó)總價(jià)地王、單價(jià)地王以及溢價(jià)率超過(guò)100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個(gè)二線(xiàn)城市：南京以19席奪冠，接下來(lái)是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

據(jù)地產(chǎn)信息提供商克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來(lái)的一個(gè)半月就占近70%的規(guī)模。今年接下來(lái)的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

與地價(jià)齊高的，是樓價(jià)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門(mén)、南京。價(jià)格分別比上月增長(zhǎng)了5.8%、5.3%和4.4%。緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長(zhǎng)率都在3%及以上。

在二手房市場(chǎng)，這三個(gè)城市同樣遙遙領(lǐng)先，占據(jù)全國(guó)漲幅前三位：合肥上漲6.8%，廈門(mén)上漲4.2%，南京上漲3.5%。可以看到，在年后一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)狂飆之后，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)入二線(xiàn)城市領(lǐng)跑的局面。

最亮眼的是南京。一季度土地出讓金中，南京以333.2億元，同比增長(zhǎng)372%居第一位。4月，再獲147.5億元，同比增長(zhǎng)308%。

5月13日下午，南京地價(jià)攀升的游戲達(dá)到頂峰：當(dāng)天共拍出7塊地，其中位于河西南的三塊引起了三十多家開(kāi)發(fā)商的鏖戰(zhàn)，最終連番誕生了新晉“地王”。

其中，葛洲壩以總價(jià)32.8億元，拿下樓面價(jià)為每平方米45213元的地塊，刷新南京單價(jià)“地王”。按照地價(jià)與樓價(jià)的比例，這意味著這一項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)要達(dá)到每平方米7萬(wàn)—9萬(wàn)才能回本，地價(jià)與樓價(jià)堪比上海。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，當(dāng)天的7幅地塊出讓?zhuān)沟媚暇┊?dāng)天土地拍賣(mài)吸金達(dá)到248.56億元。

與以往一樣，地價(jià)的飆升，立刻引發(fā)了購(gòu)房者的恐慌情緒。“南京樓市”微信公眾號(hào)主編李子墨對(duì)南方周末記者說(shuō)，土地拍賣(mài)當(dāng)天，南京當(dāng)?shù)毓?hào)文章就發(fā)出文章報(bào)道此事，其中三四篇閱讀量達(dá)“10萬(wàn)+”。“公司里兩個(gè)小女孩在拍出地王的第二天就趕緊去買(mǎi)房了”。

國(guó)企央企唱主角

綜觀今年以來(lái)熱門(mén)城市的新晉地王，央企和國(guó)企均是勝出者。

在南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝看來(lái)，南京和其它二線(xiàn)城市出現(xiàn)地王現(xiàn)象的原因類(lèi)似：在去庫(kù)存政策背景下，以及加杠桿因素，使得泡沫出現(xiàn)在了最容易出現(xiàn)泡沫的地方——這幾個(gè)城市基本面最好、市場(chǎng)需求最旺盛，需求泡沫一旦產(chǎn)生，可以迅速改變供求關(guān)系，造成房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲。

目前，首套房首付比例降至25%，相當(dāng)于3倍杠桿；且“首套”認(rèn)貸不認(rèn)房，這使得人們買(mǎi)房變得容易了，剛性需求轉(zhuǎn)化為投資需求，需求泡沫變大。

這一輪“去庫(kù)存”的本意是針對(duì)三四線(xiàn)城市，但沒(méi)想到推高了不太需要去庫(kù)存的一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，巨量資本集中流向地產(chǎn)。張輝認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也由從前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)型，進(jìn)入到資本泡沫驅(qū)動(dòng)型的增長(zhǎng)模式。

中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政對(duì)南方周末記者介紹，“2015年起，資金流動(dòng)性增強(qiáng)，各路基金來(lái)武漢越來(lái)越頻繁。”他說(shuō)，“我本人今年已經(jīng)接待七八撥了，深圳、上海、北京的基金都有，都來(lái)了解武漢的房地產(chǎn)怎么樣。”

李子墨說(shuō)，從2015年開(kāi)始，全國(guó)各地的資金都到南京炒房了，“我們認(rèn)為這一輪上漲是資本游戲，實(shí)際上是一種貨幣現(xiàn)象，用無(wú)限的貨幣追逐少量的房子。”

在南京的新地王中，人們看到了一個(gè)并不熟悉的身影——葛洲壩集團(tuán)。葛洲壩是隸屬于國(guó)資委的央企，以水電投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)。

在武漢，葛洲壩集團(tuán)的控股子公司也正與華潤(rùn)置地合作，開(kāi)發(fā)武漢光谷長(zhǎng)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地B包地塊。

據(jù)克而瑞分析，水電系央企正積極搶做大規(guī)模。其中，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買(mǎi)手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門(mén)的二線(xiàn)城市花了237億元，搶得9幅地塊。

實(shí)際上，不僅是水電系國(guó)企，綜觀今年以來(lái)熱門(mén)城市的新晉地王，央企和國(guó)企均是勝出者。

在3月底武漢的一次青山片區(qū)土地拍賣(mài)中，主力競(jìng)拍者中海地產(chǎn)、中冶置地和江西新力，分別代表著國(guó)企、央企和市國(guó)資。在南京，近段時(shí)間拿到地的開(kāi)發(fā)商主要來(lái)自央企和國(guó)企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能、中建東孚等。

南京樓市的資深觀察者王歡告訴南方周末記者，國(guó)企和央企抬高了地價(jià)，這是行業(yè)共識(shí)，“有央企在，中小民營(yíng)企業(yè)拿地很難。”

新地王“解套”老地王

“拿地有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)虧錢(qián)，但是不拿地，團(tuán)隊(duì)可能就沒(méi)了。”

在地王現(xiàn)象中，最不可思議的是“面粉比面包貴”，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房?jī)r(jià)格，目前它幾乎在所有一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市都出現(xiàn)了。

正常而言，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格要低于未來(lái)售房?jī)r(jià)格的50%，才能保證賺錢(qián)，最高也不能超過(guò)60%—70%。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商以每平方米4萬(wàn)拿下的地，至少要賣(mài)到每平方米6萬(wàn)—8萬(wàn)才能回本。

而南京的新地王板塊的房?jī)r(jià)會(huì)漲到每平方米8萬(wàn)嗎？融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌認(rèn)為不大可能，他近日接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，“蘇州、南京的地價(jià)是不對(duì)的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因?yàn)榈貎r(jià)高，很多開(kāi)發(fā)商在杭州虧錢(qián)的，南京是在步杭州的后塵。”

在他看來(lái)，不像上海，南京土地供給大，房?jī)r(jià)一直在每平方米2萬(wàn)余元，現(xiàn)在樓面價(jià)動(dòng)輒超每平方米3萬(wàn)元是不合理的。

如果目前的地價(jià)不合理，為什么地產(chǎn)商們還扎堆往里沖呢？

張輝認(rèn)為，實(shí)際上現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商們心頭盤(pán)算的是另外的賬本。因?yàn)楝F(xiàn)在三四線(xiàn)城市庫(kù)存過(guò)大，看不到盈利的希望，開(kāi)發(fā)商們避之不及。而一線(xiàn)城市幾乎沒(méi)有新增土地供給。但開(kāi)發(fā)商不能不拿地，因?yàn)橐ＷC銷(xiāo)售額的持續(xù)增長(zhǎng)，維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

最后造成的結(jié)果就是，大家都擠到二線(xiàn)城市搶地。“現(xiàn)在已經(jīng)不是在用正常的市場(chǎng)預(yù)期拍地，而是無(wú)論多高的價(jià)格，都要讓自己還在這場(chǎng)游戲中。”張輝說(shuō)，最近有南京的房企老總告訴他，“拿地有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)虧錢(qián)，但是不拿地，團(tuán)隊(duì)可能就沒(méi)了。”

其次，在面粉普遍比面包貴的時(shí)候，大家比的不再是面粉與面包的價(jià)格，而是過(guò)去的面粉與將來(lái)的面粉價(jià)格。“只要未來(lái)的地價(jià)比現(xiàn)在的貴，現(xiàn)在的地價(jià)就是合理的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)南方周末記者說(shuō)。

李子墨告訴南方周末記者，南京一線(xiàn)房企的老總，也覺(jué)得現(xiàn)在的地價(jià)難以接受，他們期望地價(jià)的泡沫由時(shí)間和城市價(jià)值的提升來(lái)消化。

“南京歷史上，所有的地價(jià)泡沫都被時(shí)間消化了，過(guò)去兩年的地王現(xiàn)在來(lái)看，價(jià)格都不算高。”李子墨說(shuō)，“老地王被新地王取代，老地王就解套了。”

限購(gòu)歸來(lái)？

地方政府一方面希望賣(mài)地賺錢(qián)，另一方面也不希望房?jī)r(jià)過(guò)高，影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。

有媒體統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的4月份，二線(xiàn)城市土地出讓金輕松突破1100億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

賣(mài)地，是地方政府收入的主要來(lái)源之一，地價(jià)越高，政府的錢(qián)包越鼓。經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳曉波最近在一篇文章中寫(xiě)道：“開(kāi)發(fā)商最喜歡的城市是2014年的廈門(mén)，2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府與開(kāi)發(fā)商含情脈脈，共同操盤(pán)，把預(yù)期舔得盤(pán)干碗凈。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道總結(jié)的2015年地方債圖譜，2015年末江蘇省債務(wù)余額超1萬(wàn)億，居各省份首位。而在這輪賣(mài)地潮中，最熱的城市南京、蘇州都出自江蘇。

有南京當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，今年短短四個(gè)半月，南京賣(mài)地收入已高達(dá)630億元，而其2015年全年的賣(mài)地收入為772億元。

王歡認(rèn)為，地方政府一方面希望賣(mài)地賺錢(qián)，另一方面也不希望房?jī)r(jià)過(guò)高，影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，也受到民眾的指責(zé)。“這兩天地王拍出來(lái)后，有些人說(shuō)要逃離南京，房?jī)r(jià)太高年輕人留不下來(lái)，城市就沒(méi)有活力。”

迫于房?jī)r(jià)過(guò)高的壓力，最近各地調(diào)控“地王”的政策也陸續(xù)出臺(tái)。比如在上海，政府要求周浦“地王”拿出15%的面積由開(kāi)發(fā)商自持，70年不能出售，5%的面積作為保障房建設(shè)用地，無(wú)償交給政府。

南京最近也有調(diào)控的傳聞流出，比如超過(guò)每平方米5萬(wàn)的地塊在出讓時(shí)，一旦超過(guò)45%的溢價(jià)幅度，將直接配建保障房面積。

合肥市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)汪菊喜近日在接受采訪時(shí)表示：“政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸的政策重新回歸。”

二線(xiàn)城市中，限價(jià)政策已經(jīng)落地的是蘇州。王歡認(rèn)為，房地產(chǎn)的問(wèn)題是一個(gè)系統(tǒng)工程，涵蓋了土地財(cái)政、稅收制度，“如果只是限價(jià)、推保障房，還是會(huì)摁下葫蘆浮起瓢。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。