美房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何回暖

24日，美國(guó)商務(wù)部發(fā)布4月美國(guó)新房銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果大幅好于市場(chǎng)預(yù)期。新房銷售較3月環(huán)比增長(zhǎng)16.6%，為1992年以來最快月度增速。而4月份新房中間價(jià)升至32.11萬美元，為2008年1月以來最高水平。這組數(shù)據(jù)一掃今年以來市場(chǎng)預(yù)期美國(guó)樓市可能放緩的陰霾。

在美國(guó)，新房銷售僅占樓市銷量的一成，但由于新房銷售增加可以帶動(dòng)建筑業(yè)、制造業(yè)等多個(gè)行業(yè)增長(zhǎng)，因而依然被認(rèn)為是一個(gè)很重要的房地產(chǎn)指標(biāo)。除了不錯(cuò)的新房銷售數(shù)據(jù)，4月美國(guó)舊房銷量也成持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，在銷量增長(zhǎng)最猛的中西部地區(qū)，舊房銷量較3月增長(zhǎng)12.1%。

就內(nèi)部因素而言，此輪樓市回暖原因有二。首先，當(dāng)前美國(guó)住宅抵押貸款利率處于歷史低位，在過去17個(gè)月中有16個(gè)月都低于4%。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月，住宅抵押貸款利率將依然保持低水平。其次，美國(guó)代售房屋庫存量上漲，4月，美國(guó)舊房庫存環(huán)比上升9.2%至214萬套，讓購(gòu)房者有了更多的選擇余地，吸引更多美國(guó)家庭開始尋找或者購(gòu)買房屋。

不過，支持美國(guó)房地產(chǎn)回暖的最大動(dòng)力還是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇。雖然美國(guó)商務(wù)部此前公布的一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)僅為0.5%，并不太理想，但3月貿(mào)易逆差大幅收窄，4月商品零售總額和工業(yè)生產(chǎn)總值增速均創(chuàng)一年以來新高，這些都預(yù)示美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能在二季度出現(xiàn)反彈。而且，美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)持續(xù)保持穩(wěn)定復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，失業(yè)率維持在5%，消費(fèi)者信心水平也較前幾個(gè)月開始改善。美國(guó)密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)在連續(xù)4個(gè)月下跌以后，終于在5月上旬出現(xiàn)較大幅度反彈。該指數(shù)負(fù)責(zé)人理查德·科廷認(rèn)為，消費(fèi)者信心狀況出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的主要?jiǎng)恿κ蔷蜆I(yè)市場(chǎng)向好帶來消費(fèi)者收入增長(zhǎng)預(yù)期增強(qiáng)，同時(shí)通脹和利率水平依然保持低位。而且，近期多名美聯(lián)儲(chǔ)官員的表態(tài)和18日公布的美聯(lián)儲(chǔ)4月貨幣政策會(huì)議紀(jì)要都顯示6月加息的可能性，進(jìn)一步印證美國(guó)經(jīng)濟(jì)正在走出一季度的低谷。

但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在諸多不確定性，復(fù)蘇之路依舊不平坦。目前處于低位的住宅抵押貸款利率可能因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)加息和美國(guó)通脹水平上升而不復(fù)存在，勞倫斯·云預(yù)計(jì)，未來住宅抵押貸款利率可能會(huì)突然提高。持續(xù)低迷的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政治經(jīng)濟(jì)的突發(fā)事件也可能拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。事實(shí)上，持續(xù)上升的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓日益窘迫的美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)越來越難以負(fù)擔(dān)。

美國(guó)皮尤研究中心去年公布的一份報(bào)告顯示，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)家庭收入占美國(guó)家庭總收入的比重已經(jīng)從1970年的62%大幅降至2014年的43%。而近年來的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也讓美國(guó)民眾購(gòu)買住房的觀念發(fā)生改變。皮尤研究中心本周的一份調(diào)查顯示，2014年，18到34歲的美國(guó)年輕人同父母居住在一起的比率達(dá)32.1%，為過去70多年來最高水平，越來越多的年輕人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因和觀念改變而推遲購(gòu)房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。