地產(chǎn)景氣度回升持續(xù)性存疑 三四線(xiàn)庫(kù)存“拖后腿”

5月至今頻繁拍出的地王，并不能掩蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的事實(shí)。

幾乎所有房地產(chǎn)從業(yè)者都關(guān)注到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了極度畸形的景象：一面是一二線(xiàn)城市的地王狂歡，一面是三四線(xiàn)庫(kù)存高企的尷尬。

把視野放大到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月回落走勢(shì)，指數(shù)均在50%以下，市場(chǎng)供需兩端均顯疲弱。

截至4月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.41。盡管目前5月份的數(shù)據(jù)還未公布，但嚴(yán)重分化的房地產(chǎn)市場(chǎng)后市走勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)。在“十三五”計(jì)劃初期都將是去庫(kù)存的背景下，三四線(xiàn)城市庫(kù)存太大，一二線(xiàn)回升并未解決過(guò)剩問(wèn)題。

地王與庫(kù)存的悖論

搶完一線(xiàn)的京滬深穗，再搶二線(xiàn)南京廈門(mén)蘇州，再然后搶中原的鄭州。過(guò)去的5個(gè)月里，開(kāi)發(fā)商的搶地模式在中國(guó)境內(nèi)走出了這樣一個(gè)曲線(xiàn)，市場(chǎng)還不錯(cuò)的二線(xiàn)城市，紛紛納入了他們的儲(chǔ)地版圖。

6月1日，河南鄭州。鄭政東出［2016］9號(hào)地塊由四川雅居樂(lè)以17.91億元的高價(jià)競(jìng)得成為新地王。短短的一個(gè)多小時(shí)后，鄭政東出［2016］10號(hào)地塊經(jīng)過(guò)99輪競(jìng)拍，由榮盛房地產(chǎn)以18.63億元競(jìng)得，單價(jià)2603.40萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)26035.22元/㎡，刷新鄭州土地單價(jià)和樓面價(jià)紀(jì)錄。

同日在上海，信達(dá)斬獲寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，總價(jià)58.5億元，樓板價(jià)37118元/平方米，溢價(jià)率303%，刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年5月31日，按照總價(jià)計(jì)算，全國(guó)超過(guò)15億的高總價(jià)地塊合計(jì)有105宗，其中國(guó)企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1785.8億。占比分別為54%左右。國(guó)企在地王市場(chǎng)占比超過(guò)私企。

另外在這105宗總價(jià)地王里，上市公司比例明顯占絕對(duì)多數(shù)，105宗地王，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為2760億。占比分別為84%。

二線(xiàn)城市成為絕對(duì)主力，在105宗總價(jià)地王里，合計(jì)一線(xiàn)城市只有27宗，而二線(xiàn)城市占到了74%。僅南京一個(gè)二線(xiàn)城市就達(dá)到了16宗總價(jià)地王。整體看，一二線(xiàn)城市的土地接近全面地王化。

“中國(guó)的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都去搶一二線(xiàn)城市的土地，但一二線(xiàn)城市充其量算也就60個(gè)左右，剩下的600多個(gè)城市大多在庫(kù)存的泥潭里掙扎。”華南一家大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，按照中國(guó)行政區(qū)劃算，一共就是660多個(gè)城市。

與開(kāi)發(fā)商一二線(xiàn)搶地王并存的是，全國(guó)尤其是三四線(xiàn)城市庫(kù)存仍然高企，銷(xiāo)售緩慢。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積72690萬(wàn)平方米，其中非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬(wàn)平方米，但比去年末增加1233萬(wàn)平方米。

戴德梁行認(rèn)為樓市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管王晨表示，在全部去庫(kù)存任務(wù)中，住宅物業(yè)所占面積比例達(dá)63%，是庫(kù)存的主力。

從全國(guó)來(lái)看，樓市出清周期分化嚴(yán)重，去庫(kù)存受益最大的是一二線(xiàn)城市，目前一線(xiàn)城市出清周期為9個(gè)月，二線(xiàn)城市為14個(gè)月，而三四線(xiàn)城市為31個(gè)月。在三四線(xiàn)城市中也有分化，惠州、三明、九江、滁州、蕪湖出清周期都比較短，在4個(gè)月到11個(gè)月之間，但江陰、南平、大同、東營(yíng)、威海出清周期都在兩年以上。大同出清周期為46個(gè)月；東營(yíng)為61個(gè)月，也就是需要5年以上；而威海的出清周期則高達(dá)240個(gè)月。

中國(guó)物流信息中心武威表示，雖然今年以來(lái)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所升溫，但難掩三四線(xiàn)城市依然較大的庫(kù)存壓力。在供需疲弱的影響下，房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回落，企業(yè)預(yù)期也有所降溫，業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)維持在51%左右，環(huán)比回落近3個(gè)百分點(diǎn)。

景氣度回升的風(fēng)險(xiǎn)

從國(guó)房景氣指數(shù)的變化來(lái)看，自2015年5月創(chuàng)下92.43的近三年新低后，就開(kāi)始一路回升，截至2016年4月仍是升勢(shì)，但從多個(gè)市場(chǎng)和投資數(shù)據(jù)來(lái)看，這種回升持續(xù)性存疑。

但中金公司4月份的報(bào)告顯示，5月30大城市成交合計(jì)2555萬(wàn)平米，同比漲幅收窄至23.9%（4月為57.0%），其中一線(xiàn)城市同比下滑7.8%，二/三線(xiàn)城市同比漲幅也分別縮窄至41.5%和13.3%，（4月為84.0%/46.6%）；環(huán)比方面，5月全月數(shù)據(jù)較4月環(huán)比下降10%，其中二線(xiàn)城市由于在4月需求大量透支，5月成交環(huán)比下降13.8%，表現(xiàn)弱于一/三線(xiàn)。中金預(yù)判6月數(shù)據(jù)月環(huán)比下降幅度放緩至5%。

在新開(kāi)工和投資方面，廣發(fā)證券也認(rèn)為，在成交熱度沒(méi)有明顯回落之前，房企將在市場(chǎng)窗口期加大新開(kāi)工節(jié)奏，回籠資金，但當(dāng)前新開(kāi)工同比高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)并不具備可持續(xù)性；一旦銷(xiāo)售端放緩趨勢(shì)形成，將對(duì)新開(kāi)工形成壓制，全年新開(kāi)工大概率呈現(xiàn)前高后低。

投資方面，當(dāng)前二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫顯著，帶動(dòng)整體出讓金同比較高速增長(zhǎng)，將繼續(xù)對(duì)投資邊際改善形成支撐，但如果未來(lái)房?jī)r(jià)增速逐步放緩，而地價(jià)持續(xù)快速上漲，則會(huì)給房企投資帶來(lái)負(fù)面影響。

5月20日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，以往房地產(chǎn)業(yè)靠單一土地增值形成價(jià)值鏈的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式、投資模式、運(yùn)營(yíng)模式正面臨著失控與顛覆。

這也是包括中原地產(chǎn)、安邦集團(tuán)在內(nèi)的研究機(jī)構(gòu)最為擔(dān)心的。中原數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)搶地最積極的房企前5個(gè)月合計(jì)拿地為3887億，合計(jì)建筑面積為6187.7萬(wàn)平米，平均拿地成本為6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)48.4%。

2015年前5個(gè)月拿地金額也只有2264.99億。2016年以來(lái)，拿地金額上漲幅度也高達(dá)71.6%。房企拿地積極性明顯提高。

再?gòu)匿N(xiāo)售單價(jià)來(lái)看，目前已公布業(yè)績(jī)的30家房企前4月銷(xiāo)售均價(jià)在1.15萬(wàn)，銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了12%，土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，因?yàn)榻咏?0%的拿地成本增加，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨著巨大的銷(xiāo)售難題。

按照目前地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來(lái)2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，京滬這些地王才能上市。從房企整體拿地成本來(lái)看，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力風(fēng)險(xiǎn)將非常大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。