地產(chǎn)商分拆物業(yè)上市背后的邏輯

據(jù)報(bào)道，碧桂園9月7日晚在港交所公告，8月31日，旗下非全資附屬公司碧桂園物業(yè)服務(wù)已就其首次公開發(fā)行A股并于上交所上市向中國證監(jiān)會(huì)遞交申報(bào)文件，并于9月7日收到受理通知。本欄認(rèn)為，地產(chǎn)商分拆物業(yè)公司上市容易存在過多關(guān)聯(lián)交易和利益輸送隱患，對(duì)于購買物業(yè)公司股份的A股投資者存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。

目前，有不少地產(chǎn)商都在嘗試分拆上市。按照大多數(shù)人的理解，物業(yè)服務(wù)公司多是地產(chǎn)商的一個(gè)部門，它們聽命于地產(chǎn)商，主要起到地產(chǎn)商和業(yè)主在房屋入住后的聯(lián)系作用，而物業(yè)費(fèi)往往也與地產(chǎn)商房屋產(chǎn)品質(zhì)量息息相關(guān)，例如很多業(yè)主在對(duì)地產(chǎn)商房屋質(zhì)量感到不滿時(shí)，首選的抗議方法就是拒交物業(yè)費(fèi)。

本欄看來，地產(chǎn)商的物業(yè)服務(wù)公司的利潤水平，在很大程度上與地產(chǎn)商的經(jīng)營決策有關(guān)，也可以理解為地產(chǎn)商可以通過一系列的價(jià)格政策調(diào)控旗下物業(yè)服務(wù)公司的利潤水平，地產(chǎn)商有能力按照自己的需要讓物業(yè)服務(wù)公司多賺很多錢或者少賺很多錢，這種風(fēng)險(xiǎn)就給物業(yè)公司的投資者帶來了很大的不確定性。也可以這樣理解，地產(chǎn)商的物業(yè)服務(wù)公司很難被理解為是一家能夠以全體股東利益最大化為追求的純粹市場企業(yè)。

現(xiàn)在碧桂園物業(yè)服務(wù)公司如果在A股上市，本欄認(rèn)為其招股說明書的利潤水平一定是很漂亮的，但是這種優(yōu)秀的利潤率能否真的持續(xù)增長，則存在很大的不確定性。本欄認(rèn)為，地產(chǎn)商很可能會(huì)努力保持物業(yè)服務(wù)公司的高成長性，但是這種高成長會(huì)完全依賴地產(chǎn)商的照顧而出現(xiàn)，是否真的具備投資價(jià)值還很難說。

其實(shí)在A股市場上，曾經(jīng)出現(xiàn)過很多這樣的部分資產(chǎn)打包上市的先例，尤其是當(dāng)年股市承擔(dān)著為國企脫困任務(wù)時(shí)期，就有一大批國有企業(yè)雖然整體虧損，但是卻能夠找出盈利的部門拿出來上市，然后獲得募集資金給整個(gè)企業(yè)使用。實(shí)踐證明，這類部分上市公司中有一部分確實(shí)幫助企業(yè)渡過了難關(guān)，最后通過整體上市進(jìn)入A股市場；但也有一小部分公司，最后盈利的部門也變成虧損，上市公司被ST，成為了殼資源，投資者的募集資金損失殆盡。假如所有企業(yè)都把自己產(chǎn)生利潤的部門拿來上市，把承擔(dān)費(fèi)用和虧損的部分留在大股東賬面，那么A股市場又多了一大批優(yōu)質(zhì)企業(yè)，難道這樣真的好嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。