房?jī)r(jià)的群體狂歡:泡沫只會(huì)害別人 自己能靈光循去

國(guó)慶黃金周變成了房?jī)r(jià)調(diào)控周，中央督戰(zhàn)16個(gè)城市地方政府加班加點(diǎn)，緊急出臺(tái)了各種調(diào)控房地產(chǎn)政策措施。

此輪房?jī)r(jià)飛漲似乎沒(méi)來(lái)由，事后預(yù)言家們找到了各種原因，諸如流動(dòng)性泛濫、土地供應(yīng)壟斷、土地財(cái)政依賴、房地產(chǎn)金融屬性擠走了居住屬性，等等。說(shuō)得很到位，很專業(yè)，但問(wèn)題是，在眼下全民激昂的情勢(shì)下，這一攤子怎么收拾？市場(chǎng)之手和行政之手如何擺弄？

中國(guó)房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫？如果將房產(chǎn)當(dāng)作投資品看，海外學(xué)者提出了三個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)投資占GDP比重、房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比。

在國(guó)際上，從1960年以來(lái)，房地產(chǎn)投資占GDP比例高于6%的國(guó)家，末了房地產(chǎn)泡沫都破了。1992年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重是9%。而2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，這一比例局部峰值達(dá)到6.2%。中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP比例一直很高，2013年是14.8%，2015年為14.18%。逆天的高。

房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。據(jù)維基百科資料，在全球102個(gè)可統(tǒng)計(jì)的國(guó)家中，美國(guó)為3.37，位第九十九。中國(guó)為24.98，位第六。

房屋租售比是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值，國(guó)際上通常為1∶100到1∶200。目前中國(guó)房屋租售比排名前20的城市均高于1∶300，其中第一名是深圳的1∶732，第三名北京為1∶625，第五名上海為1∶607。

“三高”似乎已成定論，但大家似乎并不認(rèn)為有啥子“三高”，人人都怕輸在發(fā)財(cái)?shù)男麻L(zhǎng)征路上。對(duì)這種群體狂歡，上海高級(jí)金融學(xué)院教授朱寧有一番梳理。

1971年，美國(guó)斯坦福大學(xué)心理學(xué)教授PhilipZimbardo進(jìn)行了一項(xiàng)實(shí)驗(yàn)研究，他招募斯坦福大學(xué)的學(xué)生，自愿參與一個(gè)模擬監(jiān)獄的環(huán)境，分別扮演看守和囚犯。Zimbardo原本想藉此了解正常人對(duì)監(jiān)獄環(huán)境的適應(yīng)情況，卻意外地發(fā)現(xiàn)了一個(gè)重大的心理學(xué)成果：個(gè)人在群體環(huán)境里，往往會(huì)做出在個(gè)人環(huán)境里難以認(rèn)同的極端行為。

怎么回事？——那些扮演看守的學(xué)生，對(duì)囚犯采用了自己都難以相信的殘忍的侮辱和折磨行為。而那些扮演囚犯的學(xué)生，在實(shí)驗(yàn)中也慢慢喪失了自己的自尊和認(rèn)同，真把自己當(dāng)成了狗，任由看守羞辱自己。甚至主持這場(chǎng)實(shí)驗(yàn)的Zimbardo，似乎也受到了實(shí)驗(yàn)氛圍的感染，面對(duì)惡行，他遲遲未能終止實(shí)驗(yàn)，因?yàn)檫@個(gè)實(shí)驗(yàn)是違背學(xué)科實(shí)驗(yàn)的人道準(zhǔn)則的。末了，實(shí)驗(yàn)還是在第六天結(jié)束了，原計(jì)劃是兩周。

這之后，心理學(xué)家們還進(jìn)行了一系列關(guān)于人類群體環(huán)境行為的研究。心理學(xué)家發(fā)現(xiàn)，人的行為很容易受到所處環(huán)境的影響而改變，更容易極端和瘋狂，這與個(gè)人的品行和資質(zhì)并不一定緊密相關(guān)。這是因?yàn)?，一方面在群體環(huán)境中，每個(gè)個(gè)體都認(rèn)為不需要對(duì)所發(fā)生的結(jié)果負(fù)責(zé)任，就像作家伏爾泰所說(shuō)，“雪崩的時(shí)候，沒(méi)有一片雪花覺(jué)得自己對(duì)此負(fù)有責(zé)任。”另一方面，在群體中信息的傳遞帶有嚴(yán)重的偏見(jiàn)性，與主流意見(jiàn)一致的信息會(huì)被傳遞和放大，而與主流意見(jiàn)相左的信息會(huì)被壓制和阻礙，這就進(jìn)一步加強(qiáng)了主流意見(jiàn)在群體中的主導(dǎo)地位，導(dǎo)致原來(lái)持不同意見(jiàn)者放棄己見(jiàn)，屈從主流。

這種在群體中的極端行為，在經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域表現(xiàn)為泡沫，然后崩盤。遠(yuǎn)有四五百年前的郁金香狂熱，后有日本的房地產(chǎn)和股票雙泡沫，在2008年全球金融海嘯爆發(fā)前，全球的央行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)，幾乎都認(rèn)為之前的寬松貨幣政策和金融創(chuàng)新已經(jīng)馴服了經(jīng)濟(jì)周期這一猛獸，人類終于找到了經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的金鑰匙。但事實(shí)是，泡沫頂點(diǎn)總是在市場(chǎng)“這不是泡沫”的共鳴中降臨。

如今在中國(guó)，大家也無(wú)視房地產(chǎn)“三高”，或者認(rèn)為，“三高”只會(huì)禍害別人，而自己能靈光循去。面對(duì)這群體的執(zhí)拗，主流的共鳴，市場(chǎng)之手有多大的勁道？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。