房地產(chǎn)新政滿月后 房?jī)r(jià)走勢(shì)整體趨穩(wěn)

回顧：9月末，北京、天津、鄭州等地相繼出臺(tái)房地產(chǎn)新政，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行大范圍調(diào)控。其中，9月30日，北京市住建委等六部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出本市房地產(chǎn)調(diào)控八大措施，購(gòu)買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購(gòu)買第二套普通自住房首付款比例不低于50%。9月30日，天津市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，《實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，天津市將實(shí)施區(qū)域性住房限購(gòu)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策。

11月份，全國(guó)房地產(chǎn)新政已過(guò)月余，20余城密集發(fā)布調(diào)控政策，樓市傳統(tǒng)旺季“金九”和“銀十”不再。與9月份的“漲價(jià)搶房”潮相反，10月熱點(diǎn)城市樓市降溫，房?jī)r(jià)漲幅放緩，高價(jià)地減少，同時(shí)，熱點(diǎn)城市成交大幅下滑。

據(jù)了解，號(hào)稱“史上”最強(qiáng)調(diào)控的南京限購(gòu)、限貸政策9月底出臺(tái)后，10月份的南京樓市隨即應(yīng)聲滑落。官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策層層加碼之下，南京“銀十”的新房銷量只有6595套，比9月份下滑50%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年10月份南京新房成交量為6595套，環(huán)比9月份的13233套下跌5成，同比去年10月的11133套也下探了4成左右。據(jù)了解，10月份6595套的成交量創(chuàng)下了多項(xiàng)“記錄”：這一數(shù)據(jù)不僅是今年以來(lái)的單月交易量新低，而且也是從2015年5月份以來(lái)的單月成交最“差”的一個(gè)月。

亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交套數(shù)和面積分別減少41%和32%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近5個(gè)月的新低。

有研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌15%，大部分出臺(tái)調(diào)控政策的熱點(diǎn)城市成交量顯著下滑，如濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、鄭州成交環(huán)比跌幅均超過(guò)五成。

樓市調(diào)控新政滿月，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？交通銀行(601328，股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在表示，樓市調(diào)控新政實(shí)施后，購(gòu)房門檻的提高和銀行信貸的收緊將使熱點(diǎn)城市的樓市需求進(jìn)入觀望期，加之基數(shù)效應(yīng)，熱點(diǎn)城市樓市成交同比增速可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下滑。一些價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩、個(gè)別政策執(zhí)行力度較大的城市，其房?jī)r(jià)可能會(huì)有所下降?？傮w來(lái)看，未來(lái)幾個(gè)月，一二線城市樓市可能呈量縮價(jià)穩(wěn)走勢(shì)，三四線城市樓市銷售面積增速會(huì)繼續(xù)回升，但人口流向和資金流向因素均不支持其房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

“需要指出的是，盡管新政之后房?jī)r(jià)走勢(shì)整體趨緩，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不會(huì)因此立即出現(xiàn)下滑，相反，我認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較三季度可能還會(huì)有所上升。”連平表示，從經(jīng)驗(yàn)看，與房?jī)r(jià)相比，房地產(chǎn)投資是相對(duì)滯后于房?jī)r(jià)的。一般而言，房?jī)r(jià)下跌一段時(shí)間后房地產(chǎn)投資才逐步下滑，房?jī)r(jià)上漲一段時(shí)間后房地產(chǎn)投資才出現(xiàn)回升，這段價(jià)格到投資傳導(dǎo)的時(shí)滯至少在半年以上。由此推斷，四季度或未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)下降。現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增速基本維持在5%-6%之間，已經(jīng)處于歷史低位水平，短期內(nèi)再度下跌到1%的歷史最低位可能性很小，全年房地產(chǎn)投資增速可能處于5%-8%之間，預(yù)計(jì)明年上半年投資增速仍會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

同比來(lái)看，30個(gè)城市中，有20個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從同比增幅的角度看，今年10月份大多數(shù)城市的市場(chǎng)交易要比去年同期更熱。

分析認(rèn)為，樓市調(diào)控新政出臺(tái)，一方面一線樓市與前期火熱二線城市漸回理性；另一方面，三四線城市的商住房成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上漲，“去庫(kù)存”仍是三四線城市的主旋律。

分析預(yù)測(cè)，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)釋放，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交面積將有繼續(xù)下降的可能。隨著市場(chǎng)交易面積的下滑，房?jī)r(jià)上漲的幅度也將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性和趨于平穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。