11月房價呈積極變化 樓市抑泡沫去庫存需并進(jìn)

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新房價數(shù)據(jù)顯示，11月份，各線城市房價環(huán)比漲幅均有所收窄，其中熱點城市更為明顯。

11月份，70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)第二個月收窄。分城市類型來看，一線城市環(huán)比增速收窄幅度最大，近兩個月共收窄3.2個百分點；二線城市次之，收窄1.9個百分點；三線城市盡管受到了一定影響，但僅收窄0.4個百分點。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，11月份房價走勢繼續(xù)呈現(xiàn)積極變化。一線城市房價環(huán)比基本持平，二線城市房價環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，三線城市房價總體較為穩(wěn)定。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認(rèn)為，在近期房地產(chǎn)領(lǐng)域重心轉(zhuǎn)向熱點城市抑泡沫的同時，去庫存任務(wù)仍將繼續(xù)推進(jìn)。

熱點城市樓市“抑泡沫”

數(shù)據(jù)顯示，1至11月商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1至10月回落2.5個百分點；銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。從單月銷售增速來看，近兩個月兩項銷售指標(biāo)增速均大幅下滑，其中銷售額增速下降快于銷售面積。夏丹表示，這與房價較高的熱點城市成交量降溫有關(guān)。

國家統(tǒng)計局公布的15個一線城市和熱點二線城市11月下半月房價變動情況顯示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個一線城市和熱點二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。

與11月上半月相比，11月下半月一線城市和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1個至0.9個百分點之間；2個城市環(huán)比持平；其余4個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。

夏丹表示，近期決策層對熱點地區(qū)樓市泡沫積累問題關(guān)注漸增。目前，幾個熱點城市已經(jīng)開始追加新一輪收緊措施，表明決策層“抑泡沫”態(tài)度堅決。

今年以來，我國居民部門加杠桿速度提升較快，截至三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)新增個人購房貸款占GDP的比重已增至7.08%。夏丹表示，若加上公積金貸款的投放量，總體占比可能更大。針對房價漲幅居前的城市，預(yù)計政策還有深化、加碼的可能，并且這種態(tài)勢至少在2017年上半年不會發(fā)生改變。

去庫存仍任重道遠(yuǎn)

“然而這并不代表去庫存任務(wù)戛然而止，相反，這一工作仍然需要繼續(xù)推進(jìn)。”夏丹說。

11月末，商品房待售面積6.91億平方米，相較去年末僅下降0.27億平米，效果雖有所顯現(xiàn)但還不算顯著；若從廣義庫存角度考慮，將已開工將來投入市場部分納入計算，則庫存總體規(guī)模接近60億平方米。夏丹表示，去庫存仍任重道遠(yuǎn)，預(yù)計未來高庫存壓力的城市將維持相對寬松的政策環(huán)境。

在“抑泡沫”和“去庫存”兩手推進(jìn)的背景下，夏丹認(rèn)為，預(yù)計2017年房價依然會保持增長，漲幅將放緩。分城市類型來看，采取限購政策的核心城市將有一段時間處于量縮價穩(wěn)的狀態(tài)，在堅決抑制的施壓下，房價可能向下小幅調(diào)整，但需求并未消失，房價蟄伏后仍有上漲空間。隨著熱點城市限購限貸的擠出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，歷史增長穩(wěn)健、2016年漲幅相對溫和的城市及核心城市周邊城市將承接需求的外溢，具有量價上漲的潛力。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、不靠近核心城市圈、沒有旅游養(yǎng)老等特色的三四線城市將面臨一個緩慢的去庫存過程。

明年房地產(chǎn)開發(fā)投資偏謹(jǐn)慎

1至11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1至10月回落0.1個百分點。夏丹表示，考慮到房地產(chǎn)投資增速相對成交回調(diào)的滯后性，加之去年同期基數(shù)較低，四季度還可以保持相對平穩(wěn)增長。

“預(yù)計2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。”夏丹表示，銷售增速下行和按揭審核趨嚴(yán)將減少銷售回款和按揭貸款這兩項主要資金來源，開發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的收緊也將降低房企資金寬裕程度，提高融資成本。資金鏈的緊縮態(tài)勢將逐步傳導(dǎo)至新開工、施工、竣工，房企投資行為將偏謹(jǐn)慎。

不過，土地市場方面對新開工和開發(fā)投資則可能有一些積極影響。1至11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19046萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1至10月收窄1.2個百分點；土地成交價款7777億元，增長21.4%，增速提高4.7個百分點。

夏丹表示，由于今年一線城市土地供應(yīng)較少，而熱銷下核心城市存量土地快速下降，開發(fā)商補(bǔ)庫存需求增強(qiáng)。供地較少的熱點城市地方政府可能在今年年末和2017年落實加大推地的計劃，以緩解供地緊張、平抑地價和房價。若此舉得以實現(xiàn)，對其新開工和開發(fā)投資有一定的積極影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。