千億房企繼續(xù)擴(kuò)容 政策趨緊須找破局之道

房地產(chǎn)企業(yè)對于規(guī)模的渴求一直沒有斷過，尤其是在過去的2016年，趁著市場景氣房企們追求規(guī)模正酣。各家機(jī)構(gòu)出具的報告也顯示，以恒大、萬科為首的龍頭企業(yè)跨過了3000億元門檻，千億元房企的數(shù)量也不斷擴(kuò)容，萬科更是提出了萬億元的小目標(biāo)。但中國房地產(chǎn)10萬億元年銷量的天花板幾年未變，未來千億元巨頭的新增份額更多可能是從同行搶來的，目前200億元銷售規(guī)模的公司將在生存線上掙扎。

房企之“獲”

近年來，從“萬綠之爭”到“萬恒之爭”，圍繞著行業(yè)龍頭地位的爭奪而衍生出的話題不計其數(shù)，也幾乎成為行業(yè)老生常談的話題。

隨著2016年落下帷幕，“萬恒之爭”也終于塵埃落定，恒大以約3732億元銷售額超越萬科的3622億元銷售額首次登頂，但差距微弱。恒大去年在資本市場上也表現(xiàn)搶眼，憑借資金運作能力和布局能力，從去年8月開始已經(jīng)在權(quán)益榜上保持龍頭地位。

除了恒大、萬科形成龍頭鼎立之勢外，另一個數(shù)字也頗為引人關(guān)注，就是千億元房企已達(dá)12家。其中，碧桂園也完成了3090億元銷售額，實現(xiàn)全年業(yè)績提升121%，邁進(jìn)3000億元門檻。

開發(fā)商追求規(guī)模增長早已是共識，而且部分企業(yè)的業(yè)績甚至以倍數(shù)級增長。包括萬科、恒大、碧桂園、保利、華夏幸福等業(yè)績增長幅度更是驚人。除了老牌的七大千億元房企外，2016年融創(chuàng)、華夏、綠城、華潤、金地五家房企也首次跨入千億元門檻。其中，收并購以及品牌輸出成為這些房企快速提升規(guī)模的強(qiáng)大助推器。尤其是融創(chuàng)，通過并購收獲大量可售資源，品牌和能力也得到拓展和提升。

萬房機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，恒大從邁進(jìn)1000億元門檻到2016年9月，業(yè)績翻了3倍，而萬科則翻了2倍，碧桂園、保利也都增長超過1倍。中國指數(shù)研究院的報告則顯示，2016年，共有131家房企銷售額超過100億元，比2015年增加了27家。其中，這131家百億元房企的銷售總額達(dá)5.7萬億元，已超過全國市場份額的45%，這意味著強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢更加突出，百億元級房企逐漸成為房地產(chǎn)市場競爭的主力。

上述人士分析，中國房地產(chǎn)年銷售額10萬億元幾乎是個天花板，前幾年總盤子基本在8萬億元、9萬億元徘徊。這意味著這些千億元巨頭多出來的份額，都是從同行那里搶來的。資料顯示，2006年，全國的商品房銷售額為1.7萬億元，前10名開發(fā)商占比4.7%，2016年前10個月，銷售規(guī)模9萬億元左右時，前10名開發(fā)商的占比已經(jīng)達(dá)到了20%。

如果接照這個節(jié)奏以及規(guī)模的乘數(shù)效應(yīng)，未來五年，前10名的開發(fā)商，有機(jī)會占到行業(yè)總量的四成。由此推論，按一年10萬億元的行業(yè)規(guī)模、前10名的企業(yè)份額40%計算，平均每家企業(yè)的規(guī)模將達(dá)4000億元。按照這個邏輯演進(jìn)，萬科喊出的“萬億元”規(guī)模也并不會太遙遠(yuǎn)。優(yōu)客工場負(fù)責(zé)人毛大慶認(rèn)為，如果按照市場情況進(jìn)行預(yù)算，市場加劇集中，銷售額在200億元規(guī)模的公司很可能以后將沒有市場。

政策之“惑”

2017年樓市無疑仍將受制于政策走向。對于房企而言，如何踏準(zhǔn)政策和市場的步點仍是最令人頭痛的難題。

事實上，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報上的話已迅速成為年度地產(chǎn)關(guān)鍵詞，如何去除樓市“炒”的功能必然是2017年調(diào)控的重點。據(jù)此分析，2017年房地產(chǎn)政策，將針對性地圍繞控制“通過房價上漲而后變現(xiàn)”展開。由此推測，2017年房地產(chǎn)的信貸環(huán)境將持續(xù)收緊，杠桿率將嚴(yán)重降低。

亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅分析，相比2015年的“靈活適度”，2016年貨幣政策在穩(wěn)增長和控風(fēng)險之間進(jìn)行平衡，而“維護(hù)流動性基本穩(wěn)定”不是去年的“合理充裕”，說明2017年的流動性將會中性偏緊。其中，面向開發(fā)商的去杠桿則劍指“地王”，銀行正在逐步關(guān)閉開發(fā)商股權(quán)融資和信托融資的通道，債權(quán)融資將使得資金使用成本提高到10%以上。

此外，住房租賃應(yīng)該在2017年底啟動有關(guān)立法程序。而活躍住房租賃市場，也被作為增加有效供給的手段之一。房地產(chǎn)稅立法在2017年提速也很可能是大概率事件。畢竟中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報中，首次將“立法”作為有效抑制房地產(chǎn)泡沫的有效手段之一。

相關(guān)人士提醒，2017年如果出現(xiàn)抑制樓市投機(jī)的組合拳，房企應(yīng)早做準(zhǔn)備。另外，一年時間人民幣兌美元的匯率下跌了6%，匯率的貶值又讓海外融資成本大大增加。2017年仍難化解人民幣的貶值之勢，而基于套利訴求，美元計價資產(chǎn)將成為中國高凈值人群資產(chǎn)配置的重要一環(huán)，人民幣的加速外流也將持續(xù)，對國內(nèi)樓市，特別是高端市場形成一定的利空影響。

如何破局

一方面是房企對于規(guī)模的持續(xù)熱衷，另一方面則是調(diào)控趨緊，這也要求房企必須找到適合自身的破局之道。郭毅分析認(rèn)為，房企破局首先應(yīng)在銷售策略上采取積極策略。她認(rèn)為，2017年上半年，房企營銷工作的重中之重在于“搶跑”，銷售業(yè)績、施工進(jìn)度向前趕，回款落袋為安。到了下半年，當(dāng)拿地窗口期出現(xiàn)時，逆市擴(kuò)張規(guī)模，才有余力儲備下一個春天的動能。

在企業(yè)戰(zhàn)略層面，如何開拓新市場也尤為關(guān)鍵。目前，包括前十大開發(fā)商在內(nèi)，全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表都在衰減，其中，凈利潤、ROE下降，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)碰到天花板，不能再快了。未來即便行業(yè)再努力，規(guī)模優(yōu)勢也難以持續(xù)，隨之而來的也是規(guī)模效益持續(xù)下降。屆時，開拓海外市場將顯得至關(guān)重要。目前，碧桂園、萬達(dá)、綠地、華夏幸福、萬科甚至電建等國企也都在不斷加快“出海”的步伐。

易居克而瑞副總經(jīng)理林波表示，2017年市場調(diào)控會收得更緊，形勢會更緊張，但從企業(yè)層面來看，在土地市場上，拿地應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀心態(tài)。2017年調(diào)購不會縮減拿地規(guī)模，而房企仍維持積極拿地態(tài)度，但需要不拿或少拿“地王”。尤其是對于新進(jìn)城市，很多企業(yè)的態(tài)度是合作拿地。未來合作拿地及合作操盤的比例會越來越高。從城市方面來講，北上廣深還是企業(yè)比較聚焦的城市。對于2016年拿地比較熱的城市南京、蘇州來說，以及2016年漲幅過高和土地市場過熱的城市，很多企業(yè)會持一個比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，應(yīng)選擇暫時觀望一下，而成都、重慶及昆明則可以采用試探性投資。

同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉表示，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年下半年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機(jī)會。

此外，如何在“地產(chǎn)之外”尋求多元化發(fā)展也是房企進(jìn)一步實現(xiàn)破局的關(guān)鍵。除了大型品牌企業(yè)將進(jìn)一步展開并購?fù)?，?lián)合開發(fā)、小股操盤、輕資產(chǎn)運營等模式也將進(jìn)一步實施。同時，開發(fā)商進(jìn)入金融、消費、能源、醫(yī)藥等多元行業(yè)發(fā)展的趨勢不會停止，轉(zhuǎn)型“城市運營商”的理念將逐漸成為龍頭行業(yè)的模式標(biāo)準(zhǔn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。