深圳樓市調(diào)整隱現(xiàn) 剛需者終于可以緩一口氣了

現(xiàn)在，深圳剛需者終于可以緩一口氣了，2016年10月4日“深八條”的出臺給了他們購房置業(yè)的希望，房價上漲的步伐暫時停止了。

“深八條”堪稱深圳史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從需求和供給兩方面對房價進(jìn)行把控。需求方面，限購社保3年改5年，提高首付，為深圳投資客設(shè)阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交;供給方面，政府嚴(yán)查拿地資金以降低資金杠桿、拿地模式改為“雙限雙競”對備案成交價格嚴(yán)格劃線。

盡管如此，由于深圳2016年前期房價上漲之勢兇猛，全年樓市數(shù)據(jù)仍使購房者觸目驚心。

深圳中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年，在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，深圳全面新房成交面積降至417萬平方米，環(huán)比下降37%，成交套數(shù)降至4萬套，環(huán)比下降39%。但最受人關(guān)注的房價方面，由于新房豪宅趨勢明顯，開發(fā)商定價依然堅挺，深圳2016年新房成交均價相比2015年上漲近六成至5.3萬元/平方米，創(chuàng)下2008年以來的最大漲幅。

二手房方面，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳二手住宅成交價格同比上漲近16%，雖然相比2015年全年60%的漲幅有所收窄，但最高成交均價也接近6萬元/平方米的歷史天價。

倘若不是“深八條”出臺，這組數(shù)據(jù)或許更加驚人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰凍狀態(tài)之中，除了叫苦不迭的開發(fā)商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼樓市降價。

深圳白領(lǐng)王女士有意在2017年“上車”，近半年來，輾轉(zhuǎn)深圳各區(qū)密集看房。翻閱其朋友圈，“深八條”出臺當(dāng)晚，她轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)新聞鏈接，并評論“感恩，終于有機會買房了。”

王女士此前看中了深圳羅湖大劇院附近一個小戶型單位，近30平的大單間業(yè)主開價138萬元，近一個月該業(yè)主降價了3萬賣135萬，但王女士還是決定再等等。

下跌行情中觀望心態(tài)最為常見，說穿了不過是把降價寄望于明天，但深圳房價真的會大幅度下降嗎，業(yè)內(nèi)似乎并不這么認(rèn)為。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺便預(yù)測：“2017年政策不會有大的逆轉(zhuǎn)，總體以維持目前政策為主。預(yù)計上半年整個市場行情將較為平淡，新房和二手房的成交量偏低，價格穩(wěn)定。但經(jīng)過政策的消費和購買力的積累，下半年購房需求將會集中釋放，預(yù)計2017年全年深圳房價比2016年上漲5-10個點。”

一線城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一線城市中腹地最小的深圳，政策改變不了長期的供需矛盾，只能設(shè)置門檻暫時抑制需求，但一旦需求儲蓄池滿泄，房價上漲的預(yù)期極為容易卷土重來。回看過去十年深圳樓市漲跌的行情不斷循環(huán)，便呈現(xiàn)這一特征。

隨意選擇兩個區(qū)間分析。如，2007年，深圳全市供求緊張，投機需求旺盛，是年新房成交均價為13369元/平方米，同比上漲45%;2008年，國家加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，深圳全市新房成交均價為12794.2元/平方米，同比下降4.3%;至2009年，在國家以房地產(chǎn)市場啟動內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的政策基調(diào)下，投資需求再度膨脹，深圳樓市重新走向繁榮，該年深圳房價為14868元/平方米，同比上漲16.1%;2010年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的緊縮期，但由于前期需求過于旺盛，深圳全年均價為20296元/平方米，進(jìn)入“2萬元時代”。

在行業(yè)人士看來，深圳樓市今日之冷清與過去處于政策緊縮周期內(nèi)的狀態(tài)并無二致。因此，“深八條”至今，深圳購房者依然恐慌，政策的邊際效應(yīng)遞減、停止后，樓市會否死灰復(fù)燃。為了避免下一個周期的再度暴漲，市場急需長效機制的出臺，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

相比暴漲暴跌，普通購房者對樓市穩(wěn)定的預(yù)期更渴求，只有預(yù)期穩(wěn)定才不會造成恐慌，投機投資者才能無縫可鉆，樓市才能長期健康發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市穩(wěn)定發(fā)展的前提是供需矛盾的解決，包括從源頭增加土地供應(yīng)、改變城市住房供應(yīng)系統(tǒng)、推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合法化、盤活存量房，從方方面面增加供應(yīng);此外，促進(jìn)房產(chǎn)稅開征，增加多套住房的持有成本等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。