馬光遠(yuǎn)：市場總體降溫明顯 2017年該買房還是該賣房？

一、市場總體降溫明顯，房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)代

所謂降溫，一是和2016年比，二是市場總體的交易量和增速會大幅度回落。2016年，新房銷售歷史上首超10萬億，這也許是多年難以超越的一個(gè)標(biāo)桿；三是2016年一些暴漲，但又缺乏概念支撐的城市，房價(jià)回落的可能很大。房價(jià)2017年大漲的概率是零，暴跌的概率也是零。必須強(qiáng)調(diào)，思考中國房地產(chǎn)，必須認(rèn)識到房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境和要素稟賦都發(fā)生了巨大的變化：經(jīng)濟(jì)高增長周期結(jié)束、貨幣高增長周期結(jié)束、國際資本高增長周期結(jié)束。這決定了中國房地產(chǎn)市場未來的走勢一定迥異于過去的18年。我們需要和過去18年房地產(chǎn)市場做一次真正的告別。

但也必須記住，還有三個(gè)周期沒有結(jié)束：中國城鎮(zhèn)化的周期沒有結(jié)束、中國金融資本和土地資本結(jié)合的時(shí)代沒有結(jié)束、經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴沒有結(jié)束。這是中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)斷崖式下滑的三個(gè)重要支撐，也是中國沒有進(jìn)入所謂的后房地產(chǎn)時(shí)代的根本原因。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位永遠(yuǎn)不會改變！沒錯，是永遠(yuǎn)?？纯疵绹瓿沙擎?zhèn)化超過70多年了，但房地產(chǎn)仍然是美國最重要的產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的路徑和未來競爭模式都在發(fā)生顛覆性的變化，我們會看到很多因循守舊的房企的倒下，至少有80%的房地產(chǎn)企業(yè)會消失，專營房地產(chǎn)的企業(yè)會越來越少。

二、政策只是看起來很嚴(yán)厲，但政策不是房價(jià)走勢的關(guān)鍵

2017年房價(jià)的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調(diào)控周期，而是受制于房地產(chǎn)自身的發(fā)展周期，政策只是為了主動挑開隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，主動降溫而已。即使不出臺調(diào)控措施，市場也會自動降溫。

需要指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴(yán)厲的舉措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房價(jià)飆漲的重要原因，根本原因是在穩(wěn)增長的壓力下房地產(chǎn)政策的極度寬松以及與半推半就的貨幣政策的媾和，極大推動了上漲的預(yù)期，炒房是結(jié)果，不是原因！抑制炒房只會改變短期預(yù)期，而不會改變長期預(yù)期。

對于房地產(chǎn)政策的理解，要站在2017年宏觀政策的總基調(diào)理解，2017年宏觀政策將“穩(wěn)”和“風(fēng)險(xiǎn)”都提高到前所未有的高度，穩(wěn)中有進(jìn)，則意味著房地產(chǎn)政策絕不會嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)，2017年，中國沒有打壓房地產(chǎn)的本錢。政策強(qiáng)調(diào)要“防止大起大落”，從房地產(chǎn)周期看，著力點(diǎn)在“大落”而不是“大起”，因?yàn)?017年的房地產(chǎn)也沒有大漲的基礎(chǔ)。

一些城市明確表示，2017年房價(jià)“環(huán)比不漲”，“環(huán)比不漲”可能成為很多城市效仿的調(diào)整目標(biāo)，環(huán)比不漲意在改變短期投資預(yù)期，并為未來的長效機(jī)制贏得時(shí)間。2017年房價(jià)最終的表現(xiàn)仍然是房地產(chǎn)自身周期使然。

三、土地市場大降溫，2016年很多“地王”命運(yùn)叵測

2016年全年全國土地出讓收入應(yīng)不超過3.5萬億，低于2014年巔峰期4.2萬億的收入，但2016年熱點(diǎn)城市“地王”頻出，全國“地王”不僅量多，超過300個(gè)，而且樓面價(jià)相對于周邊房價(jià)升幅驚人?？紤]到2017年整體房地產(chǎn)市場的降溫，以及房價(jià)漲幅回落的壓力，高價(jià)“地王”將對一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過去歷次地產(chǎn)調(diào)控周期“地王”的命運(yùn)看，“地王”最終賺錢的屬于少數(shù)，大多賠錢賺吆喝，而且死無葬身之地的亦不在少處。如果本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期超過兩年，2016出產(chǎn)的很多“地王”命運(yùn)叵測。

第四、房地產(chǎn)稅不會出臺，大面積試點(diǎn)也是小概率

我在分析中國房價(jià)走勢時(shí)，從來不提房產(chǎn)稅，原因很簡單，就是我認(rèn)為短期內(nèi)出臺的概率等于零。房地產(chǎn)稅屬于極其復(fù)雜的改革事項(xiàng)，涉及很多問題，在之前的文章中對此有全面闡述。

對于房產(chǎn)稅立法，從長遠(yuǎn)而言，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革是必須的，通過總體設(shè)計(jì)，如何對目前的稅費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整，并納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅，這個(gè)大方向沒有錯。但必須解決房產(chǎn)稅立法中民眾關(guān)注的焦點(diǎn)問題。比如征收目的，比如和土地出讓金的關(guān)系，比如70年土地產(chǎn)權(quán)如何解決，等等。這些問題不解決，房產(chǎn)稅是無法出臺的。

同時(shí)，必須告訴大家，房價(jià)上漲與否主要是預(yù)期，而不是稅收。房產(chǎn)稅抑制不了房價(jià)上漲，這是很多國家實(shí)踐證明了的。比如上海和重慶都試行房產(chǎn)稅，你很難解釋為什么上海的房價(jià)暴漲而重慶的那么平穩(wěn)。國家發(fā)改委對外吹風(fēng)，鼓勵地方在房地產(chǎn)稅等問題上搞創(chuàng)新，我認(rèn)為有這種創(chuàng)新意愿的地方政府不會太多。不會丟了西瓜去撿芝麻。

第五、長效機(jī)制的建設(shè)不會有明顯進(jìn)展

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

長效機(jī)制當(dāng)然是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，回歸常態(tài)的關(guān)鍵，但長效機(jī)制的建設(shè)絕非一蹴而就。中國房地產(chǎn)的長效機(jī)制要真正建立，需要對過去的房地產(chǎn)很多政策推倒重來，在厘清房地產(chǎn)基本理念的基礎(chǔ)上，界定政府和市場的責(zé)任邊界，同時(shí)，圍繞住房作為基本民生需要的出發(fā)點(diǎn)來構(gòu)建信貸、稅收、土地、財(cái)政等新的制度體系。

即使現(xiàn)有的住房管理機(jī)構(gòu)，也要進(jìn)行重構(gòu)。這最少需要一個(gè)政府的任職周期。預(yù)計(jì)在2017年，長效機(jī)制的啟動不會有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成之后，房子的家數(shù)就基本清楚了，房地產(chǎn)稅的立法會加快。

六、該買房，還是該賣房？

這是個(gè)極具風(fēng)險(xiǎn)的問題，但必須回答。

首先，就房地產(chǎn)的小周期而言，2017年調(diào)整是大概率，房地產(chǎn)肯定不是2017年投資的重要選擇，要注意市場和政策的兩種風(fēng)險(xiǎn)。

其次，2017年6月，可以關(guān)注市場及政策層面的調(diào)整，根據(jù)市場和政策調(diào)整的情況對下半年的走勢再次進(jìn)行預(yù)判和修正，上半年如果投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)很大；但如果是孩子入學(xué)什么的，這是沒有辦法的，根本就不需要考慮投資回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)什么的，因?yàn)榈⒄`了孩子是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，我還是呼吁，高凈值人士減持國內(nèi)的房地產(chǎn)，根本原因在于我擔(dān)心匯率和資本流出，導(dǎo)致中國的資產(chǎn)價(jià)格迎來一次調(diào)整和重估，這可能是2017年房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)。但這只是針對高凈值人士，最少三套以上房子的。

第四，如果中國經(jīng)濟(jì)的基本面和房地產(chǎn)的基本面沒大的逆轉(zhuǎn)，有一些安全的城市，在6月份之后是可以考慮出手買房的。我之前提到的廣州，西安，重慶，昆明，南寧，以及2016年房價(jià)漲幅不是很大的大連、寧波都可以持續(xù)關(guān)注。

最后需要指出，對于中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮(zhèn)化進(jìn)行中的新興大國而言，優(yōu)質(zhì)的城市資源在相當(dāng)一段時(shí)間都是這個(gè)國家的稀缺品，選擇優(yōu)質(zhì)城市，居住，生活，是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要部分。就此而言，房地產(chǎn)的大周期尚未結(jié)束，結(jié)束的只是青春的莽撞和叢林時(shí)代。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。