上海土地拍賣遇冷 競(jìng)拍價(jià)不得超過自有資金

2月21日，上海金山迎來了三幅住宅用地出讓。與此前激烈的搶地場(chǎng)景不同，這次土地拍賣顯得冷淡了許多。

其中，北京建工溢價(jià)18.6%競(jìng)得金山新城宅地，成交價(jià)14.4億，樓板價(jià)11627元/平方米。同時(shí)，楓涇鎮(zhèn)與金山工業(yè)區(qū)兩幅宅地均以底價(jià)成交，競(jìng)得人分別為上海建工以及華紡、和成聯(lián)合體，樓板價(jià)均未破萬。

在今天的土地拍賣中，交易中心再次反復(fù)強(qiáng)調(diào)：違反自有資金競(jìng)買規(guī)則的開發(fā)商，不僅罰沒保證金、定金、收回土地，其本身及其關(guān)聯(lián)方3年內(nèi)不得參加上海的土地拍賣。同時(shí)報(bào)價(jià)不允許超過申報(bào)的自由資金。

今天的土拍從一個(gè)細(xì)節(jié)已反映出政府對(duì)開發(fā)商資金監(jiān)管的嚴(yán)厲程度。記者了解到，在近日開場(chǎng)的資金核驗(yàn)階段，7家開發(fā)商之一的光明由于申報(bào)資金比掛牌價(jià)低，直接喪失資格。通同時(shí)，競(jìng)拍過程中，同潤(rùn)也因競(jìng)拍價(jià)超過自有資金而被收取號(hào)牌取消競(jìng)拍資格。這在以往的土拍現(xiàn)場(chǎng)是從未出現(xiàn)的情形。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海有不少“新城”，相比松江新城，嘉定新城，金山新城由于缺少軌道交通支持，長(zhǎng)期以來一直“低調(diào)”地存在。隨著這幾年房?jī)r(jià)快速上行，金山新城的價(jià)格洼地逐漸被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)。軌道交通22號(hào)線雖然不像其他軌交一樣高密度，但也起到市區(qū)和金山的紐帶作用。而金山萬達(dá)，百聯(lián)、樂購等商業(yè)配套建設(shè)提升居住便利度。雖然在規(guī)劃上以石化，農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)定位上不是那么“高大上”，但相比較其他新城，2萬多/平方米的價(jià)格很有吸引力。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前金山新城板塊整體均價(jià)約1.8萬元/平方米左右，而這兩年開發(fā)的新項(xiàng)目均價(jià)基本在2.2-2.5萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。

“這幅地塊吸引7家房企競(jìng)拍，也是今年以來比較多的一次。地塊面積不大，總價(jià)不高是原因之一。其次，這幅土地沒有提到15%的自持，取而代之的是45%的安置房，政府會(huì)回收。雖然過程好比是政府代建，利潤(rùn)遠(yuǎn)低于開發(fā)，但相比15%的自持資金有長(zhǎng)時(shí)間沉淀還是有利的。此外，萬達(dá)、上實(shí)等房企陸續(xù)在區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)氛圍越來越濃厚。產(chǎn)品多了，提升區(qū)域品質(zhì)有積極作用。”盧文曦分析說。

事實(shí)上，從去年第四季度開始上海樓市就進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的調(diào)整周期，土地市場(chǎng)也逐漸降溫，開發(fā)商拿地開始越來越理性。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份上海商品住宅網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑，僅去化38.87萬平米，環(huán)比下滑4成，同比下滑7成，是2015年2月份以來的最低位。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海此次拿地的企業(yè)，均為國(guó)企性質(zhì)的企業(yè)，這也說明近期拿地方面，國(guó)企本身資金實(shí)力更為強(qiáng)大，也更符合拿地規(guī)則。實(shí)際上這和國(guó)企拿地背后的融資能力更強(qiáng)是有關(guān)系的，融資成本也比較低，即便是近期融資方面的政策把控，此類國(guó)企拿地實(shí)力依然是比較強(qiáng)的，所以在土地市場(chǎng)上也會(huì)比較游刃有余。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。