杭州房企破產(chǎn) 后期樓市政策定向?qū)捤苫蚩善?/h1>

發(fā)布時間：2012-04-16 08:08 編輯：藍鷹 來源：互聯(lián)網(wǎng)

67

在今年年初各地爆出中小房企老板因資金問題而“跑路”的消息之后，近日浙江杭州金星房產(chǎn)公司因資金鏈斷裂而申請破產(chǎn)的消息震驚房地產(chǎn)界。這是在被稱為“史上最嚴”樓市調(diào)控政策實施兩年多的背景下，首家出現(xiàn)破產(chǎn)的房企。

破產(chǎn)事件引發(fā)業(yè)內(nèi)擔憂

作為國內(nèi)重要的城市之一的杭州，在房地產(chǎn)限購、限貸等政策嚴厲執(zhí)行的背景下，金星房產(chǎn)申請破產(chǎn)，也引發(fā)了市場的聯(lián)想。

對于此次房企破產(chǎn)出現(xiàn)的原因，杭州市余杭區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會會長尤出陽表示，金星房產(chǎn)破產(chǎn)主要是由中江集團投資失敗引發(fā)的連鎖反應(yīng)，而并非本輪房產(chǎn)調(diào)控政策所致。

同時，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，杭州金星房產(chǎn)破產(chǎn)，更多帶有個案或者特例的性質(zhì)，不具有普遍的代表性。這家公司之所以走上破產(chǎn)的道路，和它背后母公司資不抵債，或者資金鏈出現(xiàn)困難有關(guān)系，而不是項目本身資不抵債造成的。杭州金星房產(chǎn)破產(chǎn)跟調(diào)控盡管有關(guān)系，但是主要不是外部的調(diào)控造成的。

而上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，目前房地產(chǎn)政策層面沒有松綁的跡象，金星房產(chǎn)申請破產(chǎn)可以視作持續(xù)的調(diào)控和市場低迷形勢之下，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和資金遇到困難的縮影，成交相比去年已大為不如。“去年的銷售讓房企深陷資金困局，今年只會更加困難。如果應(yīng)對不慎，將會出現(xiàn)更多的金星房產(chǎn)”。

對于此次破產(chǎn)事件可能帶來的影響，有分析人士表示，杭州金星房產(chǎn)申請破產(chǎn)一事只是一個開端，未來還會有部分房企踏上破產(chǎn)之路，行業(yè)洗牌正在加劇。

也有專家預計，房企破產(chǎn)事件可能會加速房企以價換量，推進房地產(chǎn)調(diào)控的深入。不過，也有悲觀者認為，房企的小范圍破產(chǎn)也可能會引起地方政府的恐慌，再次引發(fā)地方政府的救市決心。

資金困境漸顯 房企加速回籠

據(jù)媒體報道稱，此次杭州金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)傳導給市場一個信號，那就是在資金鏈緊繃成為房企的普遍問題之后，資金鏈徹底斷裂，資不抵債現(xiàn)象或?qū)⒃谡麄€房地產(chǎn)行業(yè)開始蔓延。

據(jù)悉，自本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，各種融資渠道空間被壓縮，房地產(chǎn)交易冷清，逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對和解決的資金難題，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然在努力減緩項目開發(fā)速度，提高資金利用率，堅持“現(xiàn)金為王”政策，但是資金鏈緊張已成為開發(fā)商的普遍問題。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，A股63家房企2011年年末的負債總計已達到7520.53億元，同比上一年的5562.08億元增長35.21%。其中一年內(nèi)到期的非流動性負債為818.91億元。上市房企的資金鏈日益緊張狀況，一定程度上可以反映整個房地產(chǎn)市場的融資鏈問題。

同時，北京中原市場研究部統(tǒng)計，75家上市房企2011年年末總庫存值達到9048億元，同比2010年的6268億元上漲44.3%，相比2009年的4183億元上漲超過100%。

以上可見，房地產(chǎn)行業(yè)在資金壓力緊張，且房企庫存仍處高位的情況下，去庫存回籠資金將成為房企目前的首要出路，而為了盡快回籠資金，以價換量成為重點城市的樓市大趨勢。

據(jù)國家統(tǒng)計局今日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個百分點。1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個百分點。

可見，雖然房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了明顯的下滑，但整體來看，在開發(fā)商去庫存回籠資金，降價促銷以及資金面微調(diào)的背景下，3月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)相對于2月份出現(xiàn)回暖。預計在信貸環(huán)境繼續(xù)相對寬松，尤其是首套房貸利率優(yōu)惠刺激下，去年累積的剛性需求會繼續(xù)釋放，后期成交量仍將繼續(xù)反彈。

利率打折再現(xiàn) 樓市政策微調(diào)可期

對于此次房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)在一定程度上說明地產(chǎn)調(diào)控政策初顯成效，未來進一步加深調(diào)控的空間不大，但限購在短期不會退出，從中央及地方政府的結(jié)構(gòu)性寬松政策來看，保證剛性及首套置業(yè)者需求成為未來政策松綁的方向。

近期傳出各地多家銀行在信貸額度放開的前提下紛紛為剛性購房者亮起綠燈，首套房貸利率優(yōu)惠“重現(xiàn)江湖”將大大降低剛需購房者購房成本，這樣一定程度上肯定會對剛性需求尤其是對一套房的需求帶來正面影響，一定程度上能推動剛性需求入市的速度，對樓市成交量的恢復帶來積極影響。然而，也有專家擔心，利率松綁會否令處于下行通道的房價出現(xiàn)反彈。

同時，中央的宏觀調(diào)控對地方政府來說，壓力也是很大的，從眾多城市制定的“十二五”規(guī)劃來看，大都依賴土地開發(fā)建設(shè)。如果宏觀調(diào)控長期堅持下去，地方政府會面臨諸多困難，從前段時間，一些政府不斷踩紅線就可知其難處，所以今后一段時間的博弈可能會越來越激烈。

所以，從目前來看，限購政策被放松的可能微乎其微，從中短期看，政策方面難以出臺更嚴厲的措施，但隨著房地產(chǎn)投資的下滑，地方財政的緊縮以及房地產(chǎn)企業(yè)即將面臨的信貸風險，調(diào)控或有進一步放松的可能，從全年看政策可能存在繼續(xù)對改善型需求微調(diào)的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。