“樓市庫存重災區(qū)”嘉興的大反轉 房價高漲

嘉興這座江南水鄉(xiāng)城市最近因房地產(chǎn)市場升溫備受外界關注。在周邊城市開始控制房價過快上漲的時候，嘉興則表現(xiàn)出了相反趨勢。外地投資客進駐以及天然地理優(yōu)勢加劇了嘉興房地產(chǎn)市場升溫。

高漲的房價

2月13日，上海市房地產(chǎn)調控政策再度加碼，無論是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均顯著提高，執(zhí)行“認房又認貸”政策。

眾多想要在上海購房的人被攔在門外。距離上海108.5公里的嘉興，坐動車只需36分鐘，成為了購房者的新選擇。

上海限購政策出臺后，去嘉興購房的人趨之若鶩。多位嘉興當?shù)厝说闹庇^感受是：來嘉興購房的人如雨后春筍般涌現(xiàn)，出現(xiàn)了瘋狂搶房現(xiàn)象，一時間造成嘉興無房可賣。

3月21日，嘉興市住房保障局官網(wǎng)發(fā)布《嘉興市本級房地產(chǎn)調控新政》，嘉興限貸升級，外地人首套為50%，本地首套為30%。

甚至，嘉興從源頭上控制房價，也就是對出讓土地附加約束條件。從此前出讓的地塊文件中看出，嘉興出現(xiàn)了“限房價”、“限裝修價”、“限車位價”的3個限制要求。

即使嘉興出臺嚴格的調控政策依然未阻擋那些去嘉興購房者的熱情。在嘉興市南湖區(qū)優(yōu)優(yōu)華府項目銷售員吳紅（化名）的印象中，該項目第一批房源在6月中旬拿到預售資格證的當天，一個半小時開盤的100余套房源搶購一空。7月開盤的10棟樓，到現(xiàn)在只剩下兩棟樓。

整體來說，南湖新區(qū)的房價水平最高。在2017年7月嘉興各區(qū)房價排行榜中，房價最高的南湖區(qū)平均單價為12000元/平方米，房價最低的海鹽縣，平均單價為9000元/平方米。

從河南來的出租車師傅王亮（化名）在嘉興秀洲區(qū)購買了房屋，2014年房屋均價為7000元/平方米左右。而他剛來時，房價處于千元水平，10多年時間過去，房價已經(jīng)邁入了萬元大關。在王亮的印象中，當年房屋都無人購買，現(xiàn)在只要有房源開盤，就會被“搶空”。

時間回到2016年下半年，嘉興突然間涌入一批“外來炒房客”，來嘉興瘋狂購買房源，甚至由于外地投資客涌入，房價半年上漲近一倍。

從去年開始，外來房企也爭相進入嘉興，其中中梁已拿地5宗，祥生及金地等房企也高調進入嘉興市場，成交土地溢價率多超過100%。金地油車港地塊溢價率甚至高達303%。

伴隨而來的是，中介公司的“遍地開花”。今年上半年，一家叫“房尚房”的房地產(chǎn)中介公司從蘇州搬到了嘉興，絕大部分員工都搬了過來，這個隊伍大概有1000多人。用房尚房中介經(jīng)紀人賀軍（化名）的話說，在嘉興房地產(chǎn)中介行業(yè)，我愛我家占據(jù)了半壁江山，房尚房要去分得“一杯羹”。

一家成立于蘇州市的鑫控集團有限公司也嗅到了嘉興房地產(chǎn)的“商機”。

吳越學府是鑫控集團在嘉興的首個項目，主要打造住型在90平方米~140平方米人文住區(qū)。目前臨時售樓處已經(jīng)開放，預計8月下旬開盤，預計首次開盤1、6、14、15、16號樓。吳越學府置業(yè)顧問董航（化名）表示，樓盤均價會根據(jù)周邊項目單價水平，大概處于14000元/平方米~15000元/平方米。

事實上，嘉興在去年2月底，其28.7個月的去化周期排在浙江省庫存重災區(qū)的榜首，10個月過后，嘉興市區(qū)庫存量去化了248.5萬平方米，已經(jīng)超過紹興、金華、湖州等城市，去化周期下降為11.5個月。

嘉興日報統(tǒng)計，嘉興市7月總共有8盤公布預售審批，新增2195套房源。這些已經(jīng)領出預售證的住宅類項目分別是香湖別墅、上城華庭、中梁·秀湖壹號院、佳源·優(yōu)優(yōu)華府、信達·香格里、托斯卡納二期、祥生·玖熙花苑、虹橋唐韻花苑，其中上城華庭和虹橋唐韻花苑是首次申領預售證，毛坯均價在7700元/平方米~11500元/平方米。

2000多套樓盤的入市，在一定程度上緩解了嘉興市供不應求的“饑渴”狀態(tài)。今年入市的新項目，房屋均價為12000元~14000元/平方米，地價大概為5000元~6000元/平方米，開發(fā)商有可觀的利潤空間。

產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟升溫

嘉興市毗鄰上海市，距離蘇州市以及杭州市路程也比較短，有著天然的地理優(yōu)勢。

此外，各種政策利好也相繼出臺。3月29日，經(jīng)浙江省政府正式批復同意，嘉興市設立“浙江省全面接軌上海示范區(qū)”，計劃到2020年，嘉興市力爭成為上海創(chuàng)新政策率先接軌地、上海高端產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展地、上海科創(chuàng)資源重點輻射地、浙滬一體化交通體系樞紐地、浙滬公共服務融合共享地。示范區(qū)的建立，將為全省全面接軌上海提供示范。

5月26日，浙江省發(fā)改委印發(fā)《嘉興市創(chuàng)建浙江省全面接軌上海示范區(qū)實施方案》，在軌道交通接軌、園區(qū)建設等八大重點事項以及科技成果轉化機制、特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建、人才引進培養(yǎng)機制等十五項創(chuàng)新改革項目支持嘉興全面接軌上海。

因此，嘉興被冠以“上海的后花園城市”、“上海版的雄安新區(qū)”稱號。

此前，嘉興市政府也正在探尋轉型升級的“嘉興路徑”。過去5年，嘉興三次產(chǎn)業(yè)結構由5.3：56.7：38調整為3.8：50.9：45.3。

值得注意的是，一大批產(chǎn)業(yè)園的建立激活了嘉興市經(jīng)濟發(fā)展。嘉興智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園于2011年3月啟動建設，2013年底開園，2016年已完成投資超過15億元，12萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房已經(jīng)被項目“填滿”；2016年1到7月，實現(xiàn)利稅1.7億元，同比增長3600%。

在置業(yè)顧問徐芳（化名）看來，上述產(chǎn)業(yè)園吸引了600余家企業(yè)入駐，可以提供近15萬人的就業(yè)崗位。

地理位置的天然優(yōu)勢，以及政府政策的支持與傾斜，使得這個三線小城市的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。同時，隨之而來的是房價的“暴力”上漲。

嘉興作為受益于核心城市溢出效應的典型城市之一，房地產(chǎn)市場未來將會是何種局面，時間會給出答案。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。