調(diào)控現(xiàn)三類新式土地供應 房企脫離傳統(tǒng)另謀盈利之道

樓市調(diào)控流下的 “金九”

三季度土地政策制定圍繞三個領域展開：第一是在“控地價、控房價、競自持”等方面出臺地方性文件，第二是基于深化土地制度改革方面，第三是從土地集約節(jié)約利用角度。這也導致如何獲取土地、如何運營之成為房企研討的重要方向。

自構建“租購并舉”住房體系提出以來，各城市在土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)了更多元化的因素。

北京一直是反應迅速者。9月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）發(fā)布。提到北京市未來五年新供應各類住房150萬套以上。其中，產(chǎn)權類住房約占70%，租賃類約30%。產(chǎn)權類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%。商品住房中，共有產(chǎn)權住房、中小套型普通商品住房約占70%。共有產(chǎn)權住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

城市規(guī)劃背后即反映出當前土地出讓規(guī)則之變。開始有更多純租賃用地、共有產(chǎn)權用地及限售類用地出現(xiàn)，成為一大新趨勢。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進注意到，從當前土地出讓規(guī)則來看，主要出現(xiàn)幾種模式。第一是限價，通過設定最高土地價格、配建保障房和其他住房等方式進行。第二是限購，比如在上海實行拿地評分制，這是類似限購的做法，類似管制都說明土地市場也和房產(chǎn)市場一樣，存在僧多粥少的現(xiàn)象。第三種是政府窗口指導，所以開始出現(xiàn)部分地塊由國企拿下更有優(yōu)勢，這在租賃型用地推出方面表現(xiàn)明顯。

出讓規(guī)則之變

今年下半年以來，各城市密集出臺了多項土地方面的調(diào)控政策。其中針對制造業(yè)、人才住房、養(yǎng)老地產(chǎn)、外商投資等給予了各類支持，這和上半年管控地價的政策導向略有差異。

從發(fā)布的土地政策來看，內(nèi)容主要以調(diào)整供地結構、優(yōu)化供地模式和提高土地利用效率等為導向。歸結來看，主要是基于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展、深化土地制度改革等內(nèi)容展開。

比如，7月6日上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，主要涉及從供應端管控地價、盤活存量以及加強供應段質(zhì)量等方面。

該《規(guī)劃》明確，以土地供應環(huán)節(jié)為主要抓手，建立按照供地面積比例推進制度；開展住房市場供需關系、住房結構、區(qū)域狀況等監(jiān)測與評估，及時優(yōu)化土地和住房供應模式和結構；結合城市更新，盤活存量土地資源，提高土地利用效率。有條件的地方，可適當提高建筑容量，在保障性住房和商品住房中推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險。

深圳則對人才住房給予更多支持。7月7日，市規(guī)劃國土委發(fā)布《深圳市住房建設規(guī)劃2017年度實施計劃》，明確年度內(nèi)商品住房、人才住房和保障性住房用地供應統(tǒng)籌安排，用地出讓優(yōu)先滿足人才住房和保障性住房用地需求，并穩(wěn)定這兩類住房的建設用地供應規(guī)模。此外還提出，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉(zhuǎn)為競配建人才住房和保障性住房面積。

北京則在土地實際出讓中直接加大了租賃用地以及共有產(chǎn)權地塊的出讓。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京年內(nèi)已經(jīng)出讓49宗住宅用地，累計出讓面積合計達621.32萬平方米，相比2016年全年上漲了183%。其中70年持有型租賃地塊年內(nèi)達到82.21萬平方米；共有產(chǎn)權用地面積達到158.82萬平方米，占住宅土地總面積比例高達26%。

嚴躍進總結道，三季度土地政策的發(fā)展繼續(xù)堅持供給側結構性改革的導向，政策制定圍繞三個領域展開。第一是繼續(xù)配合住房市場的各類調(diào)控，在“控地價、控房價、競自持”等方面出臺地方性政策文件；第二是基于全面深化土地制度改革的精神，針對農(nóng)村土地市場、集體建設用地等方面；第三是從土地集約節(jié)約利用角度，針對工業(yè)用地等細分領域出臺政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。