二線(xiàn)樓市重獲青睞 成交井噴誰(shuí)是推手

[一線(xiàn)城市地塊基本無(wú)成交，僅上海成交一幅動(dòng)遷安置地塊，土地成交量主要集中在二線(xiàn)城市。二線(xiàn)城市4月份成交經(jīng)營(yíng)性土地2422萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出讓金更是同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%，土地價(jià)格不斷走高。]

從今年開(kāi)始，很多二線(xiàn)城市的購(gòu)房者有了一種感覺(jué)，那就是樓市開(kāi)始火爆起來(lái)。

住在武漢的李秀（化名）從今年初開(kāi)始一直在著急買(mǎi)房，之前看的房子房?jī)r(jià)不斷上漲，而自己的工資卻沒(méi)有水漲船高。“我在三環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了盛世江城這個(gè)樓盤(pán)，3月初買(mǎi)的時(shí)候價(jià)格為10200元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)在10600元/平方米，我們的樓盤(pán)基本上屬于溫和上漲的，武漢二環(huán)內(nèi)的核心地段漲得更是瘋狂。”李秀告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

和李秀有著相同感受的購(gòu)房者，不在少數(shù)。

成交井噴

易居研究院統(tǒng)計(jì)的15個(gè)典型二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)顯示，今年4月，5個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積為1967萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%。15個(gè)二線(xiàn)城市中，有10個(gè)出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中天津和南寧的成交環(huán)比增幅最大。此前幾個(gè)月，全國(guó)市場(chǎng)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市為蘇州，然后杭州和天津等市場(chǎng)變得更引人關(guān)注。而現(xiàn)在杭州市場(chǎng)稍有降溫，天津市場(chǎng)則繼續(xù)強(qiáng)勁。

“二線(xiàn)城市購(gòu)房政策要比一線(xiàn)城市寬松，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線(xiàn)城市，所以購(gòu)房者會(huì)積極認(rèn)購(gòu)、加速成交。這使得同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯，目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來(lái)的月度最高水平。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方采訪(fǎng)了解到，今年開(kāi)始，武漢、合肥、天津、南京、杭州、蘇州這樣的核心二線(xiàn)城市的樓市開(kāi)始出現(xiàn)了不同程度的火爆。

李秀就見(jiàn)證了武漢的市場(chǎng)，其之前看了不少樓盤(pán)，最高的已經(jīng)較年初漲價(jià)了5000元/平方米，作為一個(gè)即將做媽媽的人，她非常擔(dān)憂(yōu)，因此很快就選擇了一個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)下。

在蘇州，也不斷出現(xiàn)日光盤(pán)的情況，記者在一個(gè)投資客群里看到，這個(gè)群每天都在討論蘇州哪里的樓盤(pán)價(jià)格是多少，是否可以購(gòu)買(mǎi)等話(huà)題。“我在2015年4月購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，當(dāng)時(shí)的單價(jià)是1.4萬(wàn)元/平方米，而該樓盤(pán)最新一期的價(jià)格已經(jīng)到了2.65萬(wàn)元/平方米，總的來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲我還是很開(kāi)心的。”購(gòu)房者何冰（化名）在電話(huà)里告訴記者。

誰(shuí)是推手

由于受一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)影響，已經(jīng)開(kāi)始有一線(xiàn)城市的購(gòu)房者選擇回歸二線(xiàn)城市購(gòu)房。例如，在朋友圈就有人表明自己400多萬(wàn)元賣(mài)掉深圳小兩居，回武漢買(mǎi)了4套房。一位成都建設(shè)銀行的個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，今年開(kāi)始大概有1/10的貸款客戶(hù)都是在一線(xiàn)城市工作的購(gòu)房者。“我們交流發(fā)現(xiàn)很多在一線(xiàn)城市無(wú)法購(gòu)房的購(gòu)房者都選擇回家購(gòu)房，他們大部分老家在四川，因此選擇了在成都買(mǎi)房。”

不僅僅是購(gòu)房者，由于一線(xiàn)城市高企的房?jī)r(jià)和土地價(jià)格，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)城市。

上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：4月，全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)共成交建筑用地面積4537萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.7%，但同比仍上升11.3%；出讓金總計(jì)1416億元，環(huán)比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，也充分說(shuō)明目前土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交頻繁。

值得注意的是，一線(xiàn)城市地塊基本無(wú)成交，僅上海成交一幅動(dòng)遷安置地塊，土地成交量主要集中在二線(xiàn)城市。二線(xiàn)城市4月份成交經(jīng)營(yíng)性土地2422萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出讓金更是同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%，土地價(jià)格不斷走高。

“合肥、廈門(mén)、南京、蘇州四個(gè)城市表現(xiàn)最為出色，平均溢價(jià)率均超過(guò)100%。”上海鏈家市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，合肥4月共12幅土地出讓?zhuān)某龅母咭鐑r(jià)土地主要集中在瑤海區(qū)、肥西縣，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價(jià)率高達(dá)380.95%，蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價(jià)率超過(guò)100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價(jià)率高達(dá)318.86%，僅次于合肥。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價(jià)率超過(guò)160%。”

以合肥市場(chǎng)為例，合肥從去年開(kāi)始就出現(xiàn)了市場(chǎng)補(bǔ)漲，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐卜浅８?。融?chuàng)、金隅、復(fù)星、葛洲壩這四家房企更是第一次進(jìn)入合肥市場(chǎng)。

去年5月，復(fù)星地產(chǎn)旗下星泓資本拿下濱湖區(qū)BH2015-04號(hào)地塊，正式進(jìn)駐合肥。合肥星泓金融城發(fā)展有限公司總經(jīng)理劉軍表示，濱湖區(qū)平均成交價(jià)的復(fù)合增長(zhǎng)率為293.66%，因此看好合肥市場(chǎng)。“考慮到二線(xiàn)城市的特點(diǎn)，我們將做一個(gè)產(chǎn)城融合樣本，在這里提供一些就業(yè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口，同時(shí)提供滿(mǎn)足市民在居住、消費(fèi)、休閑娛樂(lè)、健康、文化旅游等一站式需求的綜合體。”劉軍表示。

陸騎麟表示，二線(xiàn)城市土地?zé)?，高溢價(jià)頻出主要是因?yàn)楫?dāng)前一線(xiàn)城市土地供應(yīng)量驟減，其次也是由于熱門(mén)的二線(xiàn)城市一手住宅，房?jī)r(jià)攀升，特別是南京、蘇州等地的房?jī)r(jià)在今年攀升較快，開(kāi)發(fā)商對(duì)該類(lèi)型城市的市場(chǎng)預(yù)期較好。

也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂(yōu)。同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來(lái)看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量和價(jià)格在今年前四個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤(pán)”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過(guò)去幾輪“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。