限購(gòu)效應(yīng)：通州商務(wù)型公寓陷入“冰點(diǎn)”

“昨天成交了兩套151平方米的公寓，都是個(gè)人沒有購(gòu)房資格，改用公司名義購(gòu)房。”通州一家商務(wù)型公寓開發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，五一假期后的第一周（5月2日-5月8日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實(shí)現(xiàn)成交1875套，成交面積18.42萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別減少37%、42%，這一成交量也創(chuàng)造了近8周新低。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年前4個(gè)月北京商品住宅市場(chǎng)成交呈快速攀升趨勢(shì)，其中通州尤其是通州商住產(chǎn)品成為推動(dòng)成交上升的“急先鋒”。不過(guò)這一趨勢(shì)隨著5月5日半夜通州商住限購(gòu)“靴子”的落下，被強(qiáng)行終止，受此影響，近期項(xiàng)目入市積極性降低。郭毅預(yù)計(jì)5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢(shì)已明朗。

“尷尬”的開發(fā)商

5月5日晚間十點(diǎn)，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

其中明確，從當(dāng)天起，在通州購(gòu)買商務(wù)型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購(gòu)條件。商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售對(duì)象也限定為企事業(yè)單位和社會(huì)組織。居民家庭購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭的住房套數(shù)。

《通知》實(shí)施一周以來(lái)，通州商住市場(chǎng)僅簽約4套商務(wù)型公寓，2套辦公立項(xiàng)的LOFT公寓。而在《通知》頒布前一周，通州區(qū)公寓的簽約套數(shù)還高達(dá)878套，其中有385套商務(wù)型公寓。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，2016年1-4月，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交33676套，同比增長(zhǎng)122%，其中通州區(qū)成交占比達(dá)31%，居各區(qū)之首，占整體市場(chǎng)成交量的比重同比上升16%。而進(jìn)入4月，隨著通州商住限購(gòu)傳言的散布，通州區(qū)域成交進(jìn)入一個(gè)新高峰，市場(chǎng)成交占比高達(dá)44%。

但也出現(xiàn)一些值得“玩味”的現(xiàn)象。按照規(guī)定，此次限購(gòu)并不包括通州區(qū)域的二手商住產(chǎn)品。

位于通州的東亞·尚品臺(tái)湖屬于這樣的典型案例。相關(guān)資料顯示，該項(xiàng)目屬于商業(yè)辦公立項(xiàng)的商住產(chǎn)品。在《通知》發(fā)布前，東亞印象臺(tái)湖出現(xiàn)了單周3191套的成交量。限購(gòu)后，該項(xiàng)目?jī)H可以出售給公司。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以購(gòu)房者的身份致電該項(xiàng)目售樓處。銷售員稱，目前購(gòu)置新房必須以公司名義，并需按照規(guī)定支付全款。其建議記者可以按照成立公司的方式購(gòu)買。

但當(dāng)記者表示，“手里的資金無(wú)法全款支付，只能支付一半”，該銷售員稱，“可以幫忙踅摸早先已經(jīng)購(gòu)買的客戶是否有人出售。”記者繼續(xù)詢問(wèn)更為詳細(xì)的信息時(shí)，其便不再透露，并表示如有興趣需要來(lái)售樓處詳談。

通州項(xiàng)目“新北京中心”相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，按照政策規(guī)定，如果開發(fā)商將新房在新政前轉(zhuǎn)為二手房，便仍然可以執(zhí)行“老政策”。比如，“二手商住樓”仍然對(duì)個(gè)人投資者不限購(gòu)，并且首付只需50%。

該人士透露，通州早在去年年底就不再審批分割銷售的寫字樓。而此前，通州一些審批較早的寫字樓仍然可以獲批散售產(chǎn)品。

世界僑商中心就屬于獲批較早的項(xiàng)目。該項(xiàng)目銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他們將于5月13日開盤寫字樓產(chǎn)品。主力戶型在88-168平方米，單價(jià)為35000元-38000元/平方米。不過(guò)，目前購(gòu)買需要以公司名義。據(jù)該銷售員了解，成立公司的成本約計(jì)在六七千元左右。

特殊的限購(gòu)

上述通州項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，通州限購(gòu)政策具體分析可以理解為，以公寓立項(xiàng)的商務(wù)公寓可以是有北京購(gòu)房資格的個(gè)人或公司購(gòu)買，辦公立項(xiàng)改成的商住公寓只能賣給公司。

郭毅表示，在通州，并非所有的公寓都是商務(wù)型公寓，只有在運(yùn)河核心區(qū)此前出讓的41宗F3用地中，才規(guī)劃有少量此類產(chǎn)品。目前，通州共有5個(gè)商務(wù)型公寓項(xiàng)目在售，分別是保利大都匯、富力運(yùn)河十號(hào)、光大新北京中心、世界僑商中心和綠地中央廣場(chǎng)。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商務(wù)型公寓面世10個(gè)月以來(lái)，共售出2586套，簽約面積18.8萬(wàn)平方米，整體簽約均價(jià)為33384元/平方米。而目前，商務(wù)型公寓的可售庫(kù)存一共877套，只有滿足最新限購(gòu)要求才有資格購(gòu)買。即京籍無(wú)房個(gè)人及家庭、已有1套住房的京籍家庭、連續(xù)繳納5年社?；蚣{稅的非京籍無(wú)房家庭這三類客群。

郭毅認(rèn)為，商務(wù)型公寓雖然被限購(gòu)，但卻是為了騰挪出空間從而加速產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，而有了具備強(qiáng)大消費(fèi)力的辦公型客群，區(qū)域內(nèi)的居住需求必然會(huì)隨之升溫，未來(lái)商務(wù)型公寓的銷售并不難。

一個(gè)可供參考的數(shù)據(jù)是，通州商務(wù)型公寓限購(gòu)前的整體簽約均價(jià)是33384元/平方米，而限購(gòu)后均價(jià)水平高達(dá)39645元/平方米。郭表示，價(jià)格未降反漲，足以印證開發(fā)商與購(gòu)房者同樣看好這個(gè)北京城市副中心、第二CBD。

一家仍然可以賣給個(gè)人的商務(wù)型公寓立項(xiàng)的開發(fā)商稱，令其意外的是，限購(gòu)后，反而出現(xiàn)有購(gòu)房指標(biāo)的客戶來(lái)咨詢。他表示，購(gòu)房者的觀念是，只有稀缺資源才限購(gòu)。

世邦魏理仕華北區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部資深董事王淳表示，相對(duì)集中的產(chǎn)權(quán)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，以及高端產(chǎn)業(yè)的集聚，具有至關(guān)重要的作用；單一產(chǎn)權(quán)的自持型策略，更是辦公樓、零售等物業(yè)形態(tài)品質(zhì)和資產(chǎn)價(jià)值的保證；而商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散正是通州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的重要短板之一。

王淳認(rèn)為，“限購(gòu)措施的出臺(tái)，短期內(nèi)有助于降低投資熱度；盡管政府已加大對(duì)基礎(chǔ)和配套設(shè)施的投入，但通州目前仍難以達(dá)到高端產(chǎn)業(yè)集聚的要求?？紤]到限購(gòu)政策在短期內(nèi)可能降低開發(fā)商的開發(fā)意愿或推遲開發(fā)進(jìn)度，政府還應(yīng)采取措施給予正確的引導(dǎo)和扶持。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。