社科院官員： 一二線及熱點(diǎn)樓市將深度調(diào)整

最近樓市看空聲音不斷。

今天中國(guó)證券報(bào)刊登了一篇中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛的文章，其主要觀點(diǎn)是，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

他認(rèn)為，時(shí)間維度上，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量增幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度或劇烈波動(dòng)。調(diào)整可能稍有遲到，但不會(huì)缺席?？臻g維度上，一二線及熱點(diǎn)城市將深度調(diào)整，商品房庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

與此前相比，本輪周期市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間更長(zhǎng)，但市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)間和空間的集中程度空前，深度調(diào)整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調(diào)整彈性小，但由于一二線熱點(diǎn)城市不僅占全國(guó)市場(chǎng)份額大，而且風(fēng)向標(biāo)意義強(qiáng)，因此，本次全國(guó)樓市調(diào)整及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響會(huì)比較顯著。

在其給出的理由中，第一點(diǎn)即是基本面以及市場(chǎng)周期變化：

2016年初貨幣大量投放和去庫(kù)存政策，徹底改變了金融機(jī)構(gòu)預(yù)期，在抵押貸款繼續(xù)以50%以上增長(zhǎng)同時(shí)，延遲的開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金開(kāi)始逐步增加達(dá)到1-7月的15%以上。未來(lái)，總體貨幣政策將趨于中性，在過(guò)去一年獲得階段性釋放甚至透支后，城市存量人口消費(fèi)需求也將有所放緩。信貸收縮和市場(chǎng)趨淡，導(dǎo)致量?jī)r(jià)回落，將導(dǎo)致投資減緩。

這與方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的觀點(diǎn)一致。任澤平認(rèn)為，2015-2016年房?jī)r(jià)暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。平均而言，一輪房?jī)r(jià)上漲和需求釋放周期18個(gè)月左右，2014年底啟動(dòng)的這一輪房?jī)r(jià)上漲周期在接近尾聲。

在短期，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)從快速上漲期步入緩慢上漲期。但區(qū)域?qū)⒚黠@分化，從中期角度，大都市圈中公共資源富集的核心區(qū)和未來(lái)受益于產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的環(huán)郊區(qū)最有吸引力。

CF40此前的專欄文章亦指出，2006年以來(lái)四輪房地產(chǎn)周期均由信貸周期推動(dòng)。而當(dāng)前利率下行空間已有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎政策已明顯轉(zhuǎn)向，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)下行和未來(lái)收入增長(zhǎng)放緩的預(yù)期也不支持居民部門繼續(xù)大幅加杠桿。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已到來(lái)，促進(jìn)近兩個(gè)季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的因素即將消失。

除了基本面，樓市高漲也與資本和杠桿分不開(kāi)關(guān)系。倪鵬飛提到，樓市不僅進(jìn)一步放大金融杠桿，吸入更多的場(chǎng)外資金，而且更被強(qiáng)大的資本力量所操縱，目前產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、機(jī)構(gòu)投資、居民投資房地產(chǎn)在一二線熱點(diǎn)城市急劇升溫，地王頻現(xiàn)歷史空前、二手房交易量暴漲、房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，但投資增長(zhǎng)繼續(xù)放緩。

他表示，這種情況稍后必將引起中央重視，并責(zé)成相關(guān)城市政府陸續(xù)出臺(tái)較為嚴(yán)格的的金融、財(cái)稅甚至行政等抑制投機(jī)政策，進(jìn)而導(dǎo)致大量投資將迅速消失或瞬間轉(zhuǎn)移。熱點(diǎn)和透支潛力的城市在劇烈調(diào)整后將陷入低迷。全國(guó)樓市信心將受到負(fù)面影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。